★プロローグ 2010年 1月吉日
去年2009年は、世界的大不況の影響で日本の不動産価格も下落し、競売市場が活況でチャンスの多い年でした。
小さな一戸建てを中心に２件の不動産を落札でき、入居者の確保もできました。
2010年もまだまだ競売市場はチャンスだと思いますので、引き続きどんどん入札をし、落札を目指すため動きます。
★現地調査 2010 1/12
関西地方は、一日中雨でした。
昼過ぎぐらいが一番本降りで、ちょうどそのころ、競売物件の現地調査に行っていました。
同じ地域に、気になる物件が３件ほどあったので、電車と徒歩で見に行きました。
車での現地調査もよいのですが、都市部の駅徒歩圏内の物件は、やはり実際に自分の足で歩いての調査が一番です。
最寄駅周辺の雰囲気もわかりますし、その街がかもしだすにおいも伝わります。
今日は雨のせいか、ほとんど人が歩いていませんでした。。。。
３件中２件を入札する予定です。
最近、一度に数件の物件を入札することが増えました。
これは、無理に入札をしているのではなく、私にとって魅力的な物件がたくさん競売に出てきているということです。
物件を見に行くのはとても楽しい作業で、のちに落札することになる、この物件を見たとき、これはいける！と直感しました。
この直感はとても大切で、第一印象が悪い物件は、入居者にとっても同じで、なかなか入居者が見つからず、空室で放置する危険もあります。
★入札 2010 1/19
入札の最終期日が20日ですので、その一日前でのギリギリの入札です。郵送での入札が間に合わないので、裁判所に出かけ手続きをしました。
今回は２件入札するので、いつものように淡々と事務処理を進め、最終入札金額は裁判所の中で決めることにしていますので、10分ほど悩み入札金額を決めました。
いつも悩みます。高く入れすぎ、２位と差が開くともったいないですし、落札できなければ意味はありませんし、、、。入札金額を決めるのは難しいです。。。
入札したのは、一つは築30年の連棟式一戸建てで入札金額は100万円台の前半。
本命が、築30年の一戸建てで300万前後を落札予想しています。
★競売開札の結果 2010 1/26
大阪本庁管轄の競売不動産の開札がありました。一戸建てと連棟式一戸建て 計２件の入札をしました。
一件目の連棟は、
５位にすら名前が呼ばれない惨敗。
連棟は転売が難しいのと転売による利益が少ないこともあり、ほとんどが個人の人が入札なのですが、この物件はなぜか法人での入札が多かったです。
理由はわかりません。落札金額と私の入札金額は50万以上の差がありました。
私の入札金額でも、少し高く入れすぎたかな、、、と思うぐらいの金額を入札し勝負をしたので、落札できなかった、この物件にはもう興味がありません。
※人はこれを負け惜しみと呼びます（笑）
これだけの価格差がでると、この物件への収益性価値が失われるので私には必要のない物件となりました。
そして、一戸建て、、、、、
なんと、、、、、
落札しました。！！！！！
2009年9月、2010年1月 に続いて３件目を落札しました。
価格は300万円超。
この物件も勝負をかけ、手に入れたい物件でしたので落札できてとてもうれしかったです。
と同時に競売ですので、今後占有者兼所有者と物件明け渡しに向けて交渉をしなくてはいけません。。。。
私を含め３件の入札があったのですが、私以外の２件はどちらも不動産業者でした。おそらく転売目的でしょう。
これは個人投資家にとっては、あまりうれしくない傾向です。
転売目的のプロの法人（不動産業者）の入札が増えたということは、落札価格が上がることを意味します。
投資家が考える落札価格と転売目的の業者が考える価格とで勝負をすると、投資家が不利な場合が多く今後市場動向を見ながら、競売市場からの撤退も考えなくてはいけないかもしれません。
★売却許可決定と資料閲覧 2010 2/1
開札日から一週間後、執行公告などがなければ、売却の許可決定がおります。
私は、まだ一度も執行公告をされたことがありません。
この公告とは、落札に納得いかない場合に、債務者が裁判所に申し立てることができる異議申し立てのことです。
ただ、既に競売がすすみ、この期に及んで異議を申し立てたところで却下されるのが通常で、ただの時間稼ぎともいえます。
この公告により数週間から数ヶ月手続きがとまることになり、落札者の印象は悪くなり、自分で自分の首を絞めているようなものです。
ひと昔は前は、公告屋と呼ばれる違法手段が暗躍し、債務者を丸め込み、執行公告を出させ、その報酬で十数万円をかっさらう人たちもいました。
弱いものからさらにお金を搾り取る最低な集団です。今は取締りが厳しく、数十万円の報酬のために逮捕される危険があるので、ほとんど見かけなくなりました。
債務者の無知と隙を利用した悪質な貧困ビジネスです。
★代金納付通知書が到着 2010 2/14
競売不動産の代金納付通知書が届きました。
2/12 発送で翌日の2/13には自宅に届いていたのですが、不在だったため、2/14に再配達してもらいました。
明日、代金納付手続きの準備のために、物件の市役所や管轄法務局に行こうと思っています。
1/26 に落札してからすぐに、物件を占有している所有者宛に連絡をくれるように手紙を送っているのですが、２週間経っても連絡はありませんね。。。。
こんなものですね。
代金納付通知書が届いたので、いつでも代金納付手続きを完了することができ、代金納付手続きが完了すれば、名義は私に変わり大きな顔をして所有者「づら」できます。
今はまだ私の物件ではありません。他人の物件です。ただの落札者に過ぎません。
私の方法は、手続き完了と同時に、引渡命令を発令してもらい、それから本格的な引渡に向けて交渉を開始します。
話し合いが出来ないような人間だった場合、さっさと強制執行の手続きに入ります。
世の中にはいろいろな人がいます。話し合いが出来ない人や駆け引きをしてくる人間とは交渉するだけ無駄ですので、粛々と法的処理を進めるだけです。
★所有権の移転準備 2010 2/16
裁判所から代金納付通知書が届き、必要書類とお金を納付すれば所有権が変わります。
競売物件は、お金を支払っただけでは所有権は変わりません。
物件の登記簿謄本や評価証明書、登録免許税の計算と納付、そして残代金の振込み。と一日でできる簡単な事務作業をかんりょうすれば、晴れて所有者です。
裁判所に手続きに行く前に、これらの必要書類を準備しなければいけません。
★所有権が私に！ 2010 2/17
昨日、用意した書類と残代金の現金を用意して裁判所へ向かいました。
いつもは、銀行でお金を振り込んでから裁判所に行くのですが、今回は現金を持参することにしました。
大阪本庁の競売不動産の場合、３００万以下であれば現金での支払いが出来ます。
現金を持ち歩くのは少し怖いですが、大丈夫でしょう。。。
自宅から自転車で20分ぐらいに裁判所がありますので、いつものように自転車で手続きに行きました。
この裁判所は最寄り駅から遠く15分ぐらい歩かないといけないので、自転車で行くほうが楽なのでいつも自転車です。
５階にある、代金納付係に行き、必要書類とお金を渡し、10分ぐらいで手続きが終わりました。
これで、本日付けで所有権が私になります。
★引渡命令の申立て 2010 2/17
代金納付と同時に引渡命令の申請もしました。
代金納付を完了すると所有者は私になりますので、引渡命令の申請が出来ます。
所有者でなければ申請できませんので、私はすぐに代金を納付し引渡命令へと手続きを進めています。
★引渡命令の正本到着 2010 2/19
引渡命令は、申立者、相手方と双方に出します。
その私の分の引渡命令が届きました。申請した翌日に送達し、次の日私に届けられました。
同じように相手にも届いていますので、受け取っていれば、同じ日に引渡命令が確定するのですが、
不在の場合は、しばらくは郵便局で預ることになり、時間がかかります。
★競売不動産の権利書到着 2010 2/24
不動産の権利書が届きました。
2/17（水） に代金納付手続きを完了しましたので、権利書到着が平日の日数で５日かかりました。
法務局のコンピュータ化で、かなりスピードＵＰしましたね。
昔の紙の権利書から、登記識別情報に変わり、ぺらぺらのＡ４の紙一枚だけですが、これで所有者になった気がします。
同時に引渡命令手続きも進行中ですので、もうすぐ確定すると思います。
何度か手紙を送っていますが、占有者からの連絡はありません。
裁判所の資料にある相手の住民票を見ると50代の男性の一人暮らしですので、引渡交渉がスムーズにいかないかもしれません。
念のため、手紙と訪問による直接交渉と並行して強制執行の法的手続きも進めています。
話し合いができないような人物であれば、強制執行をするだけです。
★引渡命令の相手方送達 2010 2/24
競売物件で占有者を追い出すのに有効な、「引渡命令」。
しかし、相手に届かないと命令が決定されません。引渡命令手続き時に、申請者と相手方双方に同時に発送します。
2/17に引渡命令手続きをして、私のところには19日に届きました。
本来であれば、相手方にも同じ日に届いているのですが、不在で相手が受け取らない場合も多く、一週間から１０日間、郵便局で保管されてから、裁判所に戻ってくるケースも多くあります。
私に引渡命令の正本が届いて一週間ですので、状況を確認するために、裁判所に電話をしました。
そうすると、まだ相手方に送達されていないので、「あと１０日から２週間後に連絡をください」となりました。
調査のときに一回だけ現地に行ったきりですので、もう一度現地の状況を確認しにいかなければいけませんね。
物件を占有している人が元所有者の場合、留守で受け取らないケースも時間はかかりますが引渡命令は確定しますし、すでに退去している可能性もゼロではありませんので、現地にて近隣調査や訪問をしてきます。
★引渡命令の確定 2010 3/9
引渡命令が相手に送達されたかの確認のため、再度代金納付係に電話をしました。
代金納付手続きと同日に、引渡命令の申請をしており、本日やっと、引渡命令が確定しました。
３週間もかかっています。
時間がかかった理由は、執行抗告により元所有者が抵抗したのではなく、引渡命令を郵送で送達するのですが、その郵便を受け取らず、郵便局に保管されたあと、裁判所に戻り、再度送達することになり、
郵便局に保管している期間は、何もできないので時間がかかりました。
占有者が元所有者の場合、引渡命令の郵便の受け取りを拒否しても、２度目の送達をした時点で引渡命令が送達されたことになり、引渡命令が決定されます。
元所有者が逃げても無駄なように法律は出来ています。
結局、この元所有者は郵便を受けることはありませんでした。
その２度目の送達された日が３月１日。この日から、元所有者が異議申し立てができる期間が１週間あり、その１週間が本日経過しました。
私が送っている手紙にも反応はありませんし、裁判所からの郵便も配達されません。
この場合は、元所有者が既に引っ越しをして不在か、居留守を使っているか、、、
最悪の場合、室内で、、、、。
などと考えたりします。
まだ、現地調査ができていませんので、現状がどうなっているかわかりません。
行かなければいけないのですが、、、、。
明日、裁判所に行き、強制執行ができる手続きを進めてきます。
★引渡命令の受け取りを拒否した場合 2010 3/9
引渡命令を発令する相手によりますが、元所有者の場合は、引渡命令の受け取りを拒否しても問題ありません。
その程度の抵抗は無駄です。そんな方法を許していては競売物件は成り立たないでしょう。
一定期間が経てば、裁判所から引渡命令が送達された段階で引渡命令が確定されます。
ですので、少し時間がかかりますが、今回も元所有者は受け取っていませんが引渡命令が確定しました。
これからが重要で、退去済みの場合は、元所有者と連絡が取れないケースがありますので、任意の引渡が難しくなります。
その場合は、部屋に残っている家具やごみなどの荷物を強制執行後、こちらで処分しなくてはいけなくなります。
強制執行の費用プラスごみの処理代金と二重の負担となります。
元所有者と連絡が取れれば、残っている荷物の所有権を放棄し、処分をする同意書に署名と押印がもらえれば、強制執行の必要はなくなるのでその費用分節約することが出来ます。
★競売不動産の送達証明と執行文付与 2010 3/11
３月９日で元所有者が異議申し立てができる抗告期間が過ぎ、引渡命令が確定しました。
これだけでは、ただ引渡命令が確定しただけで、その後の手続きを完了しなくては強制執行はできません。
競売物件のリスクは、
お金を払い、所有権を自分のものにしたとしても、物件の引き渡しを受けることが保証されていないことです。
物件の引き渡しを受けられないということは、その不動産に自分で住んだり、人に貸して家賃をもらったりすることができません。
不動産はただ、所有しているだけ、名義だけでは意味がありません。使用できて初めて不動産の価値は生まれます。
その使用が競売物件は保証されていませんので、自分で使用できる状態にする必要があります。
その手段ひとつが、引渡命令を発令し、強制執行することで、国の権力の名のもとに強制的に追い出すことができ、使用できる状態にします。
私名義の私の不動産を不当に占拠している元所有者などを追い出すための手続きが、引渡命令確定した後にする、送達証明と執行文付与の手続きです。
競売の法律が変わり、とても簡単な手続きで強制執行ができるようになりました。
普段、裁判とは縁のない人がほとんどです。私も、自分自身がこんなに裁判所に通いつめ、裁判所から頻繁に書類を受け取るようになるとは思いませんでした。。。。
競売の手続きはとても簡単な事務手続きです。平日に時間の取れる人であれば、誰にでも出来ます。
★競売物件の強制執行 2010 3/12
引渡命令が確定し、執行文付与と送達証明ももらいました。これでいつでも強制執行ができます。
強制執行とは、
強制的に自分名義の不動産を占有している人間や物を追い出すことのできる国家権力です。
まだ、経験はありません。
ニュースで不法に占拠している人が力ずくで追い出される映像などは見たことがあります。
そんな感じで進行するのでしょうか。。。。落札後、一度も現地調査をしていません。。。。
すでに引っ越している可能性もあります。
強制執行の手続きを進める前に一度現地調査を実施して現況を把握しなくてはいけません。。。。
裁判所から送達される引渡命令も、私の手紙も一切受け取っていない元所有者ですので、交渉ができるとは思っていませんし、居場所を見つけるのも難しいかもしれません。
そのため、強制執行をするつもりで動いています。
今までは、交渉で物件の引渡を受けれていました。
今回は、強制執行をしなくてはいけないような気がしています。
強制執行をするための必要書類や手続き方法を裁判所に電話で聞いてみました。
大阪本庁で取り扱う競売不動産の入札や代金納付手続きをする部署は、大阪市淀川区にあります。普段は、そこの裁判所しか行きません。
交通関係と競売関係を専門に扱っているところです。
本裁判を取り扱う、大阪地方裁判所は大阪市北区にあります。
強制執行となると、大阪裁判所が管轄となり、そこへ問い合わせの電話をしました。
必要書類は、
１、現況調査報告書
２、個人の場合、認印
３、予納金、現金で納付 ６万、物件によりプラス２.５万
私の場合は、８.５万でした。
※裁判所により金額が違うかも知れませんので確認してください。
４、強制執行申請書
※裁判所にある
以上です。
簡単な手続きと書類だけです。
ちょうどニュースで、元ライブドアの堀江さんが自宅の家財、約３３万円分を強制執行にて差し押さえされていましたね。。。
堀江さんの場合は、何の前触れもなく、急に来た！と言っていますが、競売不動産の強制執行は少し違います。
何年何月何日何時 に強制執行をしますということを不動産を占拠している人に伝えます。
これを催告といいます。
強制執行にて、家財道具を持ち出すことを断行といいます。
強制執行の申立
↓ ※申立から２週間以内に催告日を設定します。
催告日
↓ ※催告日から１ヶ月以内に断行日を設定します。
断行日
↓ ※即日から１ヶ月間、運び出した荷物を保管します。
引渡完了
※断行日に運び出された荷物を執行官が見て、ごみと判断された場合は、即日物件の引渡を受けることが出来ます。ごみですので、処分するのは自由ですので保管する必要がなくなります。
一定期間保管した荷物を処分して、不動産の引渡を受けることが出来ます。
と言う流れになります。
時間とお金はかかりますが、正式な裁判所のお墨付きをもらって手続きを進行します。
競売業者や個人の落札者の多くは、強制執行のお金と時間を節約するために、
空き家の物件などの場合、鍵開け職人をつれて、勝手に室内に入り、荷物を捨ててる人がいます。
ほとんどの場合、特に問題は起こりません。
ただ、所有権が自分にあるとはいえ、それはあくまで不動産の所有権であって、部屋の中の荷物まで所有権が発生するわけではありません。
その他人の荷物を勝手に処分すれば、こちらが罪に問われます。犯罪行為です。
私は、時間とお金がかかっても、正式な裁判所の手続きを通して物件の引渡を受けるようにしています。
法に基づき競売物件を手に入れていますので、引渡も法に基づいて粛々と手続きを進めます。
その後の無用なトラブルを避ける意味もあります。投資家としてその費用をケチってはいけません。
そもそも法に逆らうような考え方の人が投資をしてはいけませんし、競売に参加するなどもってのほかですね。
★競売不動産の実務、強制執行その前に、、 2010 3/15
今日、裁判所に行って強制執行の申請をしようと思ったのですが、
落札後まだ一度も現地調査をしていないので、現状を確認するために現場まで行ってきました。
呼び鈴を鳴らせど、鳴らせど、無反応。
電気メーターとガスメーターを確認すると、閉線はされておらず、電気メーターは微妙に回っており空家ではありませんね。
呼び鈴が故障しているっぽい感じでしたので、引き戸の玄関扉を開けてみると、ガラガラと扉は開きました。鍵は無施錠です。
大きめの声で、こんにちは～、、、すいません、、、○○さんいらっしゃいますか、、、。
と何度も何度も大きな声で呼びましたが、反応がありませんし、人の気配も感じなかったので、諦めて手紙を玄関に置いてきました。
占有者が不在ですので、近所の人に聞き込みをすることにしました。
最初に右隣りの家のチャイムを押したのですが、どうも留守のようです。
次は左隣りのドアをノックしましたが、誰も出てきません。。。
どうも人がいるような気がしたので、何度かノックし、「こんにちは～」と声をかけました。
そうすると、50～65歳ぐらいのおばちゃん？？が出てきました。
隣の物件を競売で落札し、所有者になった旨を説明し、隣の状況を聞きました。
夜、電気は付いているので、いると思いますよ。とのこと。
以前は、元所有者のお父様がご存命の時は、近所づきあいはあったそうですが、息子さんひとりになってからは、ほとんど話したことが無いので、あまり詳しくわからない感じでした。。。。
とりあえず、電気メーターも動いていますし、夜電気もついているので、引っ越しはしていないですね。
引渡命令の郵便も受けとらず、私の手紙も無視。
不在にもかかわらず、玄関のカギはあけっぱなし。
50代の男性。
どの条件を見ても、スムーズに物件明け渡しの交渉が行きそうにもありませんので、今日手紙を玄関に置いてきて、２日待って連絡が無ければ、強制執行することに決めました。
水曜日に裁判所で手続きをしてきます。
この手の人間に限って、強制執行をかけると泣きついてくるんですよね。。。
どうなるはまだわかりませんが、私がすることは、粛々と法に基づき手続きを進めるだけです。
★強制執行の申し立て、 2010 3/18
大阪地方裁判所です。
大阪市北区の西天満にあります。
競売不動産の引渡命令による、物件の明け渡しのための強制執行手続きをするために訪れました。
この大阪地方裁判所は、別館が２棟あり、かなり大きな敷地に威圧感ある大きな建物がそびえたっています。
私が入札するエリアの管轄する競売物件を取り扱う裁判所は、隣の区の淀川区にあり、普段この大阪地方裁判所に私が行くことはありません。
強制執行の手続きも初めてですので、大阪地方裁判所の別館の１Ｆにある執行官室へと行ってきました。
執行官室の扉をあけると、畳３帖ぐらいの小さな受付スペースがあり、３人がけのソファーと受け台があるだけでした。
その受付台の奥に、6～7人ぐらいの人が働いており、そのスペースは無駄なぐらい広かったです。
しかも、そんなに忙しそうでもなく、のんびりと平和な空気が流れており、税金の無駄？？と思うぐらい暇そうでした。。。
初めての手続きでしたが、事前に必要書類などを確認して準備していたので、10分ぐらいの簡単な手続きで終わりました。
私が手続きしている間に３組ぐらいの人が手続きや問い合わせなどで訪れていました。
競売以外の強制執行もありますので、手続きする人が結構いるんだ、、、と思いました。
申請書を30円で一部購入し、必要事項を記入すると、今記入した申請書のコピーと物件の所在地を特定する書類のコピーが必要なことと、
予納金を振り込むように言われ、別棟の地下と２Ｆにあるコピー室と予納金8.5万円を裁判所内の納付係に振込み、その領収書を受付の人に見せ手続き完了です。
強制執行を実行する日を相手に伝えるための、催告日をその場で決めました。
受付の女性が、３月２５日が一番早いですが？と言ったのでその日にしました。
催告日の時間は、前日に担当執行官から電話があります。
前日にならないと時間は確定できないみたいです。
一応、午前中を希望し、すべての手続きが終わりました。。。
簡単なものでした。
こんな簡単な手続きで、国家権力を使い人権を無視した追い出しができると思うと、法の力はすごいですね。
相変わらず、物件を占有している元所有者からは連絡がありませんので、仕方ありません。強制執行することになります。
★元所有者との引渡し交渉 2010 3/19
競売とはいえ、あくまで家主業のビジネスとして落札しています。
どのように処理をした方が効率的かを考えて行動するようにしています。
私は、少し経営者としては非情になりきれず、甘いところがあるのは自覚していますが、競売物件の占有者や元所有者との交渉は、あくまでビジネスです。
相手へ引越し代を支払った方がこちらに有利であれば、支払いますし、その話し合いが出来ないような相手であれば、強制執行にて物件を明渡してもらうだけです。
きちんとした形で物件を手に入れるようにしています。
ですので、同意書もないのに勝手に鍵を開けて室内に入ったり、荷物を捨てたり、脅したり、こちらが罪に問われるような行動は一切しません。
相手がどんな相手であれ、こちらが感情的になってはいけません。
引っ越すお金がないのであれば、金額にもよりますが、引越し代を渡しています。
そのほうが、スムーズに物件の引渡も受けられ、時間、お金ともこちらにメリットがあるからです。
逆に、こちらに何のメリットもない場合は、お金を渡す理由はありませんので、強制執行をかけます。
あくまでビジネスです。
感情的に処理をしてはいけません。
競売不動産を扱っていると、逆恨みをされる可能性もあります。
今回、初めて強制執行の手続きをしましたが、こちらから何度アポイントをとっても連絡がつきませんでした。
相手からの連絡もなく、お手上げ状態ですので、仕方なく法的処理を進めることにしました。
来週に執行官と同行で物件に行きますが、その時に元所有者さんがいれば、多少のお金を渡して任意での明渡しを打診するつもりです。
相手がいればの話ですが。。。。
交渉に慣れていないとなかなか難しいかも知れませんが、事務的にたんたんと交渉するのが一番ですね。
★強制執行の催告の日時決定 2010 3/20
催告日の前日に担当執行官より時間の連絡があります。
と言われましたが、昨日、夕方五時過ぎに担当執行官より電話連絡があり、3/25 10：50分 に催告日時が決定しました。
強制執行の申請をした翌日でした。これで時間も決まり、あとは催告日に裁判所の執行官と一緒に現地の室内へ入ることになります。
自殺していないことだけを祈りつつ。。。怖いので、執行官の後ろをコソコソとついていこうかと思っています。
最悪の事態を見たくありませんので、、、、。
この催告日に強制執行にかかる費用を見積もりすることになります。
いくらぐらいかかるのかドキドキです。
と言っても、部屋の広さや写真から推測できる荷物の量から、ある程度の予測はできるので心配はしていません。
かなりの汚れと荷物がある物件です。強制執行費用やリフォーム費用は覚悟しています。
初、強制執行手続きですので、催告日が楽しみです。
こちらの手紙やアポイントをことごとく無視、引渡命令も受け取りを拒否する、つわもの占有者（元所有者）を一度見てみたいですね。
催告日にいれば、会えたらいいなと思います。
★占有者（元所有者）と初対面！ 2010 3/20
入札前の現地調査で初めて物件を見に行ったのが 1/12 です。そのときは訪問はせず、物件の外観を見に行っただけでした。
それ以来、落札してから一度も訪問はせず、手紙にてアポイントを取ろうとしていましたが、連絡がないので強制執行へと手続きを進めることにしました。
強制執行の申請をする前に、現地を訪れることにし、3/15（月）現地に言ってきましたが、留守。
連絡をする旨を書いた手紙を玄関先においてきましたが、連絡はなし。
3/18（木）強制執行の手続きをしてきました。翌日、担当執行官より連絡あり、3/25 10：50 に現地にて強制執行を実行する日を占有者（元所有者）に伝えるための催告をする日時が決まりました。
空室の可能性も若干あり、催告の前にもう一度だけ現地に行くことにし、3/20（土） 昼過ぎに行ってきました。
どうせ、留守だろうと思っていたら、、、
インターホンはこわれているので、玄関扉をたたきながら、扉を開けると前回と同じで鍵はかかっていません。
玄関扉をあけた瞬間、人の気配を感じたので、「いる」 と直感しました。
何度か大きな声で呼んでいると、出てきました。占有者（元所有者）が、、、。
初、対面。
どんな人間なのか、少しドキドキしていると、、、。
相手は、50代の男性で、「キョロ、キョロ、おど、おど」していました。。。。
うーん、拍子抜けです。。。
所有者であることを名乗り、しばらく沈黙が続いた後、
引っ越しの予定は？
なぜ連絡をくれないのか？
今の生活はどうしてる？
など矢継ぎ早に質問をすると、さらに、おど、おど、おど、しだし謝りっぱなしでした。
どんな「つわもの」が出てくるのか楽しみにしていたのですが、これでは強制執行をするのがかわいそうな感じになってしまいました。。。
事情を聞くと、父の介護で仕事を辞め、その父もなくなり、介護の疲れからか精神病を患ったということです。
現在は、生活保護を受けているそうです。
家の電話も携帯電話も持っていないので、こちらからは連絡ができません。
それに、家のカギを預かろうとしたのですが、その家の鍵すらどこにいったのかわからず10分ほど探してもらってのですが、ありませんでした。。。
うーん、これはひどいですね。
身内や相談できる相手もいそうにありませんし、一人で次の引っ越し先を探すのも難しそうです。
このまま、誰も助けなければ、強制執行により住む家をなくし野宿生活になるでしょう。
この人は、一人では何もできないと思います。困りました。
生活保護を受けているのであれば、引越しに伴う敷金礼金や家賃補助などは支給されますので、金銭的には引越しは可能です。
とりあえず、生活保護課の担当に連絡して相談するにアドバイスしました。
その担当者の名前を聞き、この人の手助けをしてもらうように連絡をしてみるつもりです。
連帯保証人や緊急連絡先、身寄りのない精神病の人を一人で住むことを許可してくれる大家さんも少ないでしょうし、次の引っ越し先を探すのは明らかに難航するでしょうね。
強制執行の手続きが進んでいるので、もう時間はありません。
このような理由があるのであれば、一本電話をくれれば、時間的な猶予は与えてあげるのに、、、、。
占有者（元所有者）が荷物を出し退去するまで、もう強制執行を止めることはできません。
ふてぶししい、傲慢な人間が占有してくれたほうが、ためらいなく、強制執行を断行できるのですが、このままほっておくわけにはいかないので、なんとかしてあげなければいけません。。。
★生活保護の助成 2010 3/23
占有者（元所有者）から聞いていた、生活保護課の担当さんへ、連絡をしました。
生活保護ですので、引越しの際の敷金礼金などの補助と毎月の家賃補助は出ます。
ただ、今回の占有者は単身なので、家賃は4.2万まで。
玄関先までしか部屋の中には入っていませんが、裁判所の資料にある室内写真と玄関から除いたリビングの荷物の多さから見るとかなりの量です。
4.2万円の部屋ではかなり捨てないと入らないでしょう。
というより前に、この人が一人で部屋探しが出来るかが問題です。
市役所の担当さんとお話したところ、精神病で引きこもり状態なので、難しいと思います。ただ、市役所としては本人さんの意向がないと動けません。
なんとかしなくてはいけませんね。。。とは言ってくれるものの、本人が動かない限り、役所仕事ではどうすることも出来ないでしょう。
お金の問題ではなく、どう考えても、あの占有者（元所有者）が積極的に行動するとは思えません。担当さんも同じ意見でした。
うーん、、、、このままでは時間切れにより強制執行が行われてしまう可能性大ですね。
やはり、親戚などの身内とは疎遠になっており、頼る人がいないみたいです。
3/25 強制執行の催告日に家にいるように言っていますので、その時にもう一度話をしようと思います。
★引きこもりの占有者 2010 3/24
本当に困りました。。。
大概の引渡の問題はお金が目的であったりしますので、お金で解決ができます。
その方があとくされもなく、問題を解決することができます。
今回は、生活保護をうけているので、引っ越しをすることは金銭的には可能ですし、毎月の生活費も家賃補助も出ます。
お金の心配は必要ありません。
この人自身が次の引っ越し先を探す気にならないと、強制執行により野宿生活となってしまうでしょう。
3/20（土）に初めて会い、連休明けにすぐに役所に相談行くようにアドバイスしましたが、3/24（火）に生活保護課の担当者さんに確認の電話をしましたが、こちらには来ていません。とのこと。。。
私の話を理解はしているとは思うのですが、精神疾患のある引きこもりの50代男性の一人暮らし。。。
どう考えても、話が進むとは思えませんし、役所にも相談に行っていません。。。
こちらは善意でアドバイスしているのですが、それも伝わっていないのでしょう。
★強制執行の催告日 2010 3/25
本日、競売不動産の強制執行の催告日でした。
20日（土） に占有者（元所有者）と初めて会えたので、25日の催告日には自宅にいるように伝えていたのですが、、、、
いません。
雨の降る中、催告時間10：50分の20分前に着いたので物件前で待っていると、時間に1分前になっても執行官らしき人は見当たりません。
すると携帯電話が鳴り、なり執行官からで今どちらですか？
物件前にいますが？
それではすぐに行きます。
雨がかなりきつかったので、100mぐらい離れた場所で車の中で待機していたみたいで、すぐに一人の執行官と立会人らしき人がきました。
この立会人らしき人は、物件に行く途中ですれ違っています。見た目から、この人は執行官ではないと思い、声はかけませんでした。
年の頃は、50代で、うさんくさい、昔ながらの不動産屋 のイメージでした。
その人は、立会人でした。執行官は、サラリーマン風の、まじめな執行官らしいイメージそのままの人でした。
私も執行官もかなり早くついていたみたいです。
私は、先についていたので、家のドアをたたいたり、玄関扉を開け、呼びましたがどうも留守の様子です。
玄関扉はやはり鍵はかかっていません。
後で来た、執行官にその旨を伝え、執行官が玄関扉を開け、大きな声で○○さん、いますか？
おじゃましますよ。と言いながら二人は中に入って行きました。
私も二人の後を追い部屋の中に入りました。
予想はしていましたが、「汚い」の一言です。
リビングの床もブヨブヨしていますし、お風呂やトイレ、キッチンなどの水回りもチャックしましたが、かなり古く、汚れています。
リフォーム代は最初から予算に計上しているので良いですが、、、。
執行官はまず、一階のリビングに入り、奥の部屋に占有者（元所有者）がいないかを見に行き、その後２階に上がって不在を確認していました。
２階から降りてきた執行官は、上の荷物も確認してください。と言ってきたので私も２階に行きました。
２階も相当な汚れぐあい。荷物もほこりまみれで、掃除をしている様子はゼロ！
執行官も言っていましたが、かなりの荷物の量です。これだけの荷物はあまりないそうです。
室内の様子と留守を確認すると、公告書？催告書？を洗面所の横に貼り付け、その説明書と申立人の私の氏名と連絡先が書かれた書類をリビングのテーブルに置きました。
室内確認を含め、この作業時間は約5分ぐらいでした。これで、催告は終わりです。
強制執行の実行日を決めるため、都合のよい日はいつですかと聞かれる同時に、執行官は4月15日（木）ぐらいはどうですか？
と言われたのですが、都合はいつでも良いのですが、相手（元所有者）の状況を考えるとできるだけ時間をとった方がいいのでは思ったので、できるだけ遅くしたい旨を伝えると、催告から1ヶ月が期限で、4/26が最終期日。
その最終期日の1週間前までには強制執行を実行した方が良いとアドバイスされたので、4/22（木）を実行日と決めました。
日にちが決まると二人は、さっさと帰って行きました。時間は10分程度で、催告が終わりました。事務的な作業を淡々とこなしている。そんな印象です。
たったこれだけの手続きと作業で、ひと一人の住まいを奪うと思うとなんだか怖くなるぐらい、あっという間にあっけない感じで終わりました。
あと、一ヶ月弱。有無を言わさず強制執行がかかってしまいます。占有者（元所有者）は不在です。
任意の退去に向けて話し合いをしたいのですが、話ができません。
生活保護の担当さんへ電話を何度かしているのですが、まだ相談に来ていないそうで、相談に来たら私に連絡してくれるようにお願いしています。
おそらく、この占有者（元所有者）は、積極的に次の部屋探しをするとは思えないので、強制執行することになると思います。
いつも不在で、連絡もくれない人なので、助けようがありません。
★競売のイメージについて
ブログで、何度かこの強制執行の記事を書いていたときに、コメントで批判されたことがありました。
批判の内容は、
「もっと親身になり、何度も現地を訪れ、次の引越しの準備ができるまで待ってあげて下さい。簡単な手続きで、追い出すことは、人として間違っている。」
という内容でした。
人それぞれ、考え方がありますので、この人の考え方を否定するつもりはありませんが、押し付けられるのは困ります。
おそらく、不動産投資をしていない人で、競売の実態も知らない人だと思います。
私たちのような落札者は、あくまで善意の第三者です。
元所有者さんたちが競売になったいきさつや、事情などは基本的には関係がありません。
善意の第三者として、元所有者さんたちに債務の一部を買い受け金額として債権者に支払う形となります。
私たちのような人間が誰も競売物件を購入しなければ、その人の債務は減ることもなく、金利だけが上乗せされつづけるでしょう。
これが、競売のシステムです。
次に元所有者さんが物件を占有している場合の、引渡交渉ですが、強制執行はお金と時間がかかります。
落札者全員、誰もしたくありません。話し合いによる任意の退去が基本です。
私の場合、元所有者さんが、そのまま賃貸で住みたいと希望された場合、条件が合えば賃貸で住んでもらっています。
しかし、元所有者さんの中には、こちらの常識が通用しない人や、話し合いすら拒否する人がいます。
その場合は、法に基づいた手続きをするだけです。
今回の場合も、落札から２ヶ月も経過しています。
何度も手紙を送りましたが連絡はありませんでした。
常識のある人であれば、電話一本してくるのが当たり前です。
常識のある、話ができる人、以外と引き渡しの交渉をしても無駄に終わるので、今回は強制執行手続きへと移行しました。
強制執行の手続きをしたのは、今回が初めてです。
催告の日も、自宅にいるように伝えていたのに不在でした。
催告の日は雨の中、１時間以上現場で帰りを待ちましたが帰ってきませんでした。約束を守らない人間を私は信用しません。
元所有者さんの事情は、もちろん考慮しています。相手から話し合いの中で希望がでたときなど、できるだけの配慮をしています。
今回は、その話し合いすら拒否されています。私は、慈善事業をしているわけではありません。
何度も、何度も現地に行くほど、暇ではありませんし、交通費もかかります。
市役所へ相談に行くように言っても、その相談すら訪れないような人間です。
無視をして、現実逃避すれば何とかなるとでも思っているのか、何も動こうとはしません。
希望や要望を伝えてくれればいいのですが、それすらしてこない人間に、こちらから何度も現地に行く必要はありません。
強制執行は、お金と時間がかかります。誰もしたくはありません。
しかし、何の行動も起こさない人間をただ待っているわけにもいきませんので、仕方なく強制執行をすることになるでしょう。
私の信念として、弱いものいじめをするためや、自分がお金儲けをするためだけに、不動産を購入しているつもりはありません。
私のブログやホームページをよく読んでいただければ、私の投資に対するスタンスや考え方をご理解していただけると思います。
精神疾患について、補足だけしておきます。
私の他の所有物件でも、生活保護中の精神疾患のある入居者さんが複数います。
一人は、こちらの話を聞くこともなく、問題ばかり起こし、警察に逮捕される事態まで発展しました。
その他の人は、特に問題も起こすことなく、毎月家賃も振込みがありますし、トラブルなども一度もなく、普通に暮らしておられます。
一概に精神疾患だからといって差別することはしません。多くの入居者さんは、普通に暮らしていただいています。
精神疾患にも程度の差があり、一人で普通に暮らせる人がほとんどです。
こちらの話も理解できますし、毎月、生活保護費をもらうために役所にでかけ、お金をもらい、家賃を振り込み、買い物をして生活しています。
精神疾患の程度の判断は、素人の私では正確に判断することは出来ませんが、市役所の生活保護課の担当さんとは、何度も連絡をとり、状況を確認しております。
普通に受け答えができ、こちらの話も理解ができ、生活保護費をもらい一人で普通に生活が出来る人が、自分の都合の悪いことだけを逃げるのは、少し違うと思っています。
今回私が落札した物件は、競売が開始になってから、一年以上が経っています。
前回の入札では、誰も入札者がいませんでした。誰も買わないような不人気物件です。
その後の人生をどうするは、その人次第です。私がどうにかできることではありません。
★自殺の気配、、、 2010 3/27
この元所有者、全然連絡が取れなかったので、もしかして、、、と思い、強制執行の手続きをしました。
強制執行の手続きをすれば、催告日に執行官が最初に室内に入ってくれるので、安心だと思いました。
勝手に室内に入って、室内で自殺を発見したくありません。見たくありません。寝られなくなります。。。
結局、催告日の前に元所有者と会えましたが、その後はまた音信不通です。
生活保護世帯ですので、敷金や礼金、家賃補助などが出ますので、金銭的には十分に引越しは可能なはずなのですが、市役所に確認をしても一向に動く気配がありません。
市役所へ相談するようにアドバイスしましたが、この一週間動きはありませんね。
もちろん、私も任意での引渡をしたいのですが、電話もない、家に行っても不在、（※居留守を使っているのか、、、）
交渉やアドバイスなどもできない状況です。今日また現地に行くつもりですが、逃げられると何も出来ません。
私の本音とすれば、状況が状況ですし、そのまま賃貸で貸してもよいと思っていましたが、その話すら出来ない状況ですので、困りましたね。
このままだと、本当に時間切れで強制執行が実行されてしまうと思います。
★競売は負のイメージ
競売 イコール 悪 や負のイメージがあります。一般の人の認識は仕方がないと思います。
落札する人にもよるでしょうが、プロの転売業者や私のような個人の落札者は、元所有者の引っ越し費用なども渡したりして、次の新しい生活をスタートさせるお手伝いをすることもあります。
強制執行により、国家権力を使い追い出すより、ある程度の引越し代を渡しても任意で明け渡しをしてもらうほうが、時間もお金も節約できます。
強制執行など、誰も得をしません。
今回もできるだけ、元所有者さんへ協力をしたいのですが、それすら難し状況です。
市役所の福祉課の対応も、本人さんの意向がないと動けませんの一点ばりで、具体的に行動をする様子はありません。
市役所の福祉課の担当さんが一番状況を把握しているのですが、、、、。
役所仕事に対し期待もしていないのですが、私が訪問をして状況を伝えるより福祉課の人から伝えた方が説得力があるとは思うのですが、本人が市役所に訪れ、相談にきてもらわないと動けない。
この一言で話は終わりました。
何度行っても留守で、手紙を置いても連絡はありませんし、どうすることもできない状況です。
★以前、行方不明、、、 2010 3/28
本日も落札した物件に行ってきました。
平日、土曜、日曜 午前、午後と 日や時間を変えて訪問しているのですが留守です。
生活保護の引きこもり状態と市役所の生活保護課の担当さん行っていたのですが、少なくとも引きこもりではないですね。
強制執行の催告の日も、私との約束を破り、留守でした。
訪問の度に玄関に、連絡をくれるように手紙を置いていくのですが、連絡が来たことは一度もありません。
訪問時の電気メーターはほぼ止まっており、わずかに待機電力で動いている程度なので、本当に不在だと思います。
玄関はいつも鍵は開いているので、玄関扉を開け大きな声で呼ぶのですが、室内に人の気配はしません。
相手がアポイントをとってこない以上、時間切れで強制執行が実行されるのを待つだけとなります。
任意で退去の場合、私も不動産業をやっていますので、物件の紹介や条件さえ整えばそのまま賃貸で貸し出すことも考えていたのですが、それも無理そうです。
本意ではありませんが、強制執行になりそうな予感がします。
★競売事件簿、元所有者の逆恨み
元所有者の逆恨み。。。
まったくの筋違いなのですが、競売にかかるような人なので、その可能性は否定できませんね。
私がこれまで落札してきた物件の元所有者さんたちは、次の生活のため再スタートに向けて任意での引き渡しができていました。
投資をしたことの無い人に限って、競売物件に対して拒否反応が強く、こちらが悪いことをしているかのように批判したりする人も中にはいます。
投資を実践していない人とは、そもそも考え方が違うので仕方がありません。
強制執行の実行日に、家の鍵は執行官立ち会いのもとで新しく交換します。
その日から、もう家には入れなくなります。鍵を壊したり、窓を割って家に入った場合は、住居不法侵入や器物破損などで逮捕されるでしょう。
強制執行の実行を妨害しても逮捕されます。私たちプロの投資家は、法律に基づいて手続きを進めます。
法治国家の日本では、法を無視すれば、それ相応の報いを受けます。
家が競売になったのも、債権者が法に基づいた正当な手続きを進めた結果です。
それに対して、我々投資家が批判を受けるゆわれはありませんし、逆恨みされるいわれもありません。
勘違いをしている人が、落札者に対して逆恨みや批判をしますが、法律を順守することの方が私は重要だと思います。
その基本があって、初めて任意での話し合いに応じています。この姿勢を私は信念を持って貫いています。
★訪問すれどもすれども 2010 3/31
3/28（日） に訪問しその際に玄関先に手紙をおいてきました。
3/31（水） ４日たっていますが、手紙が私がおいたそのままの状態でおいてありました。
電気メーターも４日間わずかしか進んでおらず、微妙に動いている待機電力分だけ進んだ数字でした。
少なくとも４日間は家に帰った様子はありません。。。
どこで何をしているのか、、、。
室内での自殺も心配しましたが、以前会えたときに玄関先にあった靴はありませんので、室内にはいないと思い、警察には連絡しませんでした。
どこに行っているのか、、、、。
玄関先からみえるリビングの荷物を見ると、引越しした様子はありません。
近所へ聞き込みをしましたが、有力な情報はありませんでした。
これでは、何度訪問しても無駄ですので、連絡があるまで放置することにしました。
タイムリミットは4/22（木）です。
それまでに連絡がとれ、任意の退去かそのまま賃貸で貸すか、などの話し合いができればいいと思います。
★市役所の生活保護課からの連絡 2010 4/6
行方不明中の元所有者さんを担当している、市の生活保護課の担当さんより電話がありました。
内容は、
私も何度か自宅を訪問し、手紙等をおいていますが、連絡もなく、ずっと留守でした。
担当さんは、自殺や事故などの可能性も心配したのでしょうか、部屋の中に入り不在かどうどうかを確認したそうです。
家にはいなかったそうです。
この家の玄関の鍵は常に開いています。
私は、勝手に部屋の中には入りませんが、やはり居留守ではなく、行方不明でどこかをフラフラ放浪しているみたいです。
いったいどこに行ったのか、、、、。
身寄りや頼る相手もいないと思われるので、野宿かネットカフェか、、、何処かで寝泊りしているのでしょう。
生活保護のお金がありますので、なんとかしているのでしょう。
現実から逃げても仕方がないのに、この先どうするつもりなのでしょうか、、、。
理解に苦しみます。
★行方不明中の元所有者、発見！ 2010 4/7
昨日市役所の担当さんから、連絡があったばかりですが、その担当さんから再度連絡があり、行方不明中の元所有者が市役所に現れました。
担当さんは、すべての事情を説明し、私に連絡をするように伝えたそうです。
とりあえず、連絡を待ってみますが、連絡をしてくるとは思えません。
この担当も甘いというか、他人事というか、親身になって対応しようという誠意が感じられません。
ただ、仕事で対応しています。めんどくさい。という対応だと私は感じました。
いままで、散々行方をくらませ、連絡などしてこない人間が、連絡などするわけはありません。
連絡を待っても仕方がないと思い、急遽、その日の夜7時過ぎに、物件を訪問することにしました。
訪問をしてよかったです。
なぜ急に元所有者は市役所を訪れたのか不思議でしたが、この訪問により謎は解けました。
結果からいいますと、また不在でした。
この市は、生活保護費を通常は口座振込みらしいのですが、居場所がわからないということで、今月分は、手渡しで支給する旨の手紙を送っていました。
元所有者は、家に帰っていないので、その手紙を見ていないので、その事実を知らないはずです。
しかし、私が夜に訪れると、玄関先に市役所からの手紙が封のあいた状態で放置されていました。
手に取り読んでみると、
手紙の内容は、生活保護費を4/5に市役所に取りに来るように書かれていました。
いつもは、4/1 に 毎月振り込まれていた 生活保護費が振り込まれていないので不思議に思い、一旦家に戻り、市役所からの手紙を見たと思われます。
それで、急に市役所を訪れ、生活保護費を受け取りに行ったのだと思います。
この市役所からの手紙は、前回私が訪れた3/31に玄関先に封がされた状態で私の手紙と同じように玄関さきに放置されていました。
その手紙が、4/7 夜7時訪問した際、同じように玄関先にあったのですが、封が開いておりました。
なぜ、急に元所有者が市役所に現れたのか謎が解けました。話し合いに応じる気になったのではなく、ただお金をもらいに行っただけでした。
その後家に戻った形跡はありません。
市役所の担当さんは、強制執行が実行される4/22までは家に住めることも伝えています。それでも、不在です。
市役所に現れたその日の夜に訪問しました。
でも、元所有者はいませんでした。
電気もついておらず、メーターも待機電力分すら回っていません。
お金が振り込まれていないので、家に戻り、市役所からの手紙を見て、市役所に行き、お金をもらったらドロン。
何を考えているのか、ドロンです。
もう、この人とは話し合いは不可能だということがわかりました。
精神疾患のある人ですが、お金だけをもらったら消える。このことは自分で判断して、行動できています。
自分の都合悪いことだけ逃げているようです。
市役所から連絡が来たときは、これで、そのまま賃貸で住んでもらう話が出来ると思い、「ホッ」としました。
市役所に申請するための、賃貸借契約書や重要事項説明書などの書類も準備して、市役所から連絡があったその日の夜に訪問しました。
しかし、留守でした。
もう、同情はしません。
自業自得です。お金だけはもらいに行き、お金をもらったら逃げる人間とは交渉できません。
強制執行が楽しみです
★引越しごみ、粗大ごみの収集 2010 4/10
強制執行に向けて、ごみの処分を考えて、市役所に電話をしました。
強制執行となると、元所有者の荷物がかなりの量を残して行方不明ですので、その処分を私がすることになります。
クリーンセンターに問い合わせると、受付の若い声の女性は、その市に住んでいないとごみの収集にはいけません。。。。
、、、、ん？
物件は、間違いなくその市にあり、収集に来てもらうので、他市からごみを捨てに来るわけではありません。
意味がわかりません。固定資産税などの税金もその市に納めます。
納税者に対し、自治体のサービスが受けられないと宣告されたようなものです。
ごみをどこに捨てればいいのでしょうか。。。
この市以外ですが、何度か引越しごみの収集に来てもらっていますが、断られたのは初めてです。
もう一度、詳しく事情を説明しました。
捨てるごみは私のものではなく、前所有者がおいていったもので、その人は間違いなく市に住んでいましたし、市民税などの税金も納めていたはずです。
ごみの収集に来てもらえない意味がわかりません。少し強めに言いました。
すると、しばらくお待ち下さい。。。。と言われ、
待っていると、
上司か誰かに聞いたのか、同じ人が答えました。答えは同じでした。
さらに強い口調で、「あなたでは話にならないので、わかる人と代わってくれ！」 と告げました。
次の方も、少し年配の声ですが女性です。
またはじめから事情を説明し、納税者なのに、なぜ自治体のサービスが受けられないのか？を聞きました。
そうすると、今わかる担当者が不在ですので、折り返しお電話します。といわれましたが、
問い合わせをしたのが、金曜日の午前中、、、、担当者が不在で折り返しの電話は月曜日になります。とのこと。。。。。
こう言われると待つしかないのですが、
なぜこの程度のことに数日も返事を待たなくてはいけないのでしょうか。。。
少し怒りを覚えつつ、仕方がないので連絡を待つことにしました。
月曜日、朝一番で連絡がありました。
電話口の同じ担当者の答えは、、、同じでした。オウム返しのように、当市にお住まいの方のサービスでして、、、。
さすがに切れました。数日待ってきた返事がこれです。
私の荷物ではなく、その市に住んでいた人の荷物で、物件もその市にあり、収集もその市にある物件まで来てもらいます。
収集できない、意味がわからず、声を荒げて怒りました。
そうすると、その担当はしばらくお待ち下さい。と言って３分後に、では収集に伺います。
なんじゃいそれ！いけるんかい！
私は、不当な要求をゴネてしているつもりはありません。
粗大ごみや引越しごみなどの大量のごみ収集は自治体のサービスです。
しかも有料です。ただではありません。私はお金を支払ってごみの収集に来てもらいます。
なぜ、そのゴミの収集に来てくれないのか理解ができません。
きつく怒らないと対応しないとは、、、疲れました。。。
普段、あまり怒ることはありませんが、怒ってしまいました。
★忘れてる、、不安になり執行官室へ連絡 2010 4/13
強制執行の実行まで、あと一週間とちょっととなりました。
4/22（木）に実行することは決まっていますが、時間はまだ決まっていません。。。
執行官から連絡をする。ということだったので、待っていました。
残り一週間となりましたが、まだ連絡はありません。
一度確認しようと思い、執行官室に電話をしてみました。
早速、執行官室に電話をしてみました。
電話にでた女性に、強制執行の予定者である旨を伝え、時間の連絡がないのですが、どうなってますか？と聞いてみました。
しばらくして、時間は担当執行官より連絡しますので、もうしばらくお待ち下さい。
とのことです。
連絡を待つしかありません。
強制執行は、任意の話し合いがつけば、取り下げられるので、ぎりぎりまで状況が変化します。
あまり、早くから時間を決めても状況が変わるので、ぎりぎりのタイミングで連絡をしてくるのでしょう。
★執行官からの連絡 2010 4/15
執行官から連絡が来ました。
私はてっきり、事務的に強制執行の断行時間を伝えるのかな、、、と思っていたのですが、
切り出しは、「状況はどうですか？話し合いは進んでいます？」
というものでした。
現在の状況を伝え、元所有者が行方不明で、物件内には住んでいない旨を伝えました。
執行官 「そうすると、荷物はあのままですね？」
私 「おそらく、催告日のあの状態だと思います」
執行官 「では、このまま断行になりそうでね。」
私 「ハイ、連絡が取れないので、強制執行をすることになると思います」
執行官 「わかりました、取り下げる場合のみ、早めに手続きをしないといけないので、すぐにご連絡下さい」
執行官 「では、断行の時間は何時がいいですか？」
こちらに時間を聞いてきたので、少し驚きました。てっきり、時間は執行官が一方的に決めるのかな、、と思っていました。
私 「出来ればお昼からでお願いしたいのですが？」
執行官 「大丈夫ですよ。その日は、時間がかかると思い、予定は空けています」
私 「暗くなるとあれですので、お昼1時からでは？」
執行官 「わかりました。そうしましたら、１３：００に断行と言う事にしましょう」
私 「ハイ」
執行官 「当日、荷物類は外に運びますか？物件内で保管しますか？」
私 「物件内で保管します」
執行官 「当日、作業員と段ボール等はどれくらい用意されますか？
私 「作業員３、４人とダンボールは業者さんが用意してくれます」
執行官 「では、当日宜しくお願いします」
と10分ぐらいで電話を切りました。
今回担当してくれた執行官の印象は、事務的に手続きを進める感じではなく、元所有者のことを心配したり、する人でした。
10分ぐらいして、もう一度執行官より電話があり、
執行官 「何度も、電話すいません。確認を忘れたのですが、当日新しい鍵の手配は大丈夫ですか？
私 「ハイ、新しいシリンダーを既に購入済みです」
執行官 「では、宜しくお願いします」
これで、強制執行の実行をするだけです。
この物件の玄関の鍵はいつでも開いています。なので、鍵開けの鍵屋さんを呼ばなくていいので、その分の費用は助かってます。
一回呼ぶだけで１万円ぐらい、鍵を交換するとなると１～２万円ぐらいかかります。
鍵がいつも開いているので、鍵のサイズや品番を確認し、既に交換用のシリンダーは購入し、強制執行当日、自分で鍵を交換するつもりです。
これだけで、３万円ぐらいの費用が節約できると思います。
節約できるところは、できるだけ節約しないと。。。
★生活保護の受給停止 2010 4/19
いよいよ、３日後に強制執行の実行となります。
元所有者を担当している市役所の生活保護課に実行の時間が決まれば教えてほしいと言われていたので連絡をしました。
電話をしたときに、元所有者の近況を聞かれたので、10日ほど前に訪問したときは留守だったことを伝えました。
この担当も本日、不在を確認して、強制執行も立ち会うそうです。
それにより、住所不定ということで、生活保護の受給がストップすることになるそうです。
住所不定になれば、生活保護費がもらえなくなることは、元所有者は知っているはずなのに、行方不明が続いています。
都合の悪いことからだけ逃げるようにみえる元所有者。
きちんと手続きをすれば、敷金礼金などの費用は市から援助が出ます。引っ越し費用だけお金を用意すれば、新しい生活をスタートさせることができましたし、
毎月の生活費も生活保護により、国が面倒をみてくれます。
それを拒否したのは、元所有者自身です。
私は法に基づいて手続きを進めるしか手はありません。
日本は法治国家です。法に従わない元所有者に未来はありません。
連絡さえくれれば、次の生活に向けてもっと前向きな話が出来たはずなのに、、、。
★競売不動産の強制執行の断行 2010 4/22
この日がとうとうやってきました。
最後まで元所有者さんからの連絡を待ちましたが、連絡はありませんでした。
一度だけ会って話をしただけで、交渉らしい交渉もなく、本日の断行へとなりました。
この日は、一日中雨が降っており、3/25の催告の日も雨でした。。。
強制執行の実行はお昼１３時から、最寄り駅に１２時過ぎに着き、駅前でお昼を食べました。。
強制執行の手伝いを専門の業者さんに依頼しているのですが、お昼過ぎにその業者さんから電話があり、
「住所がありません。間違いありませんか？」
もう一度住所を伝えると、間違いありません。おそらく、新しい町名ですので少し古い地図にはその町名では載っていません。
それで、確認の電話をしてきたのだと思います。
お昼食べ、現場に向かっていると、２トントラックに３人乗車した車が、うろうろ迷っている感じで行ったり来たりしています。
直感で、お願いしている業者さんだ！と思い、停止しているところまで行き、声をかけるとやはり、依頼している業者さんでした。
物件は、少し入り組んだ道の先にあり、迷うのは仕方がありません。
とりあえず、責任者さんに歩いて現場を確認してもらい、ぐるっと回って車を横付けするように伝えました。
時間ぎりぎりになっていたので、現場前では執行官が私に電話をしているところでした。
作業の業者さんは、まだ到着していませんが、とりあえず、断行をするため、室内に入ります。
執行官 「○○さん、裁判所です。入りますよ。いらっしゃいますか～。」
と大きな声で呼びかけながらまずは、１階にいないことを確認し、次に２階へと向かいました。
私は玄関先で待っていました。
２階から降りてきた執行官が、「やはり不在ですね。」といいながら、手続きの書類の準備をはじめました。
通常は、ゴミとそうでないものとに、わけるのですが、この量の荷物を仕分けしながら作業するのは大変ですので、
一応すべてゴミとして扱い、数週間保管後破棄するようにしましょうか。ということになりました。
一般的には、ゴミと判断されたものは、その日処分することが出来ます。
価値がある。と判断されたものは、数週間保管後、競り売りに出され、売却することになります。
※誰も買い手がいない場合は、自分自身で購入して、処分することになります。
今回は、荷物が大量にあり、ゴミとそうでないものの判断が難しく、臨機応変に執行官が対応してくれました。
そうこうしている間に、作業の業者さんも到着し、作業員にも、同じ説明をし、作業開始です。
作業をお願いしたのが、競売を専門に取り扱っている引越し業者さんなので、余計な説明も不要で、手早く作業が始まりました。
私は、しばらくは執行官に質問と世間話をしていたのですが、30分もすると、会話もなくなり、暇をもてあましてきたので、作業を手伝うことにしました。
最初から作業を手伝うつもりで、軍手やゴミ袋、マスクなど用意をしてきました。
１階プロに任せ、大量の本がある２階の片付けに行きました。ゴミ類や燃えるものは、片っ端からゴミ袋へ入れているのですが、
なんせ、ゴミ屋敷ですので、片付けても、片付けても終わる気がしません。
大量の本と大量のビデオテープ、ＤＶＤ、電車の模型など、、、いったいいくらつぎ込んだの？と思うほど大量に散乱していました。
一時間も作業すると、運動不足の私の体は悲鳴をあげました。。。。
１階、２階あわせて７５㎡の一戸建てに、生活そのままに放置し、ゴミが散乱している室内はひどい有様です。
多くの強制執行を経験している執行官も、これだけの荷物は初めてです。と驚いていましたから。。。。
３時ごろ、１階の執行官が私を呼ぶので、おりてみると市役所の生活保護課の担当が来ていました。
状況を確認し、生活保護費の支給がとまることを説明してきました。
私と執行官は、黙って聞いていたのですが、私たちには関係のない説明を長々としているので、話の腰をおり、
私 「今後市役所をたずねてきたら、必要な荷物を取りに来るように伝えてください。特に仏壇や位牌があるので、位牌だけでも取りにきてくださいと伝えてください。」
市役所 「あ、はいわかりました。何かありましたらご連絡します」
現状を確認し、10分ぐらいで帰っていきました。
これで、来月から生活保護もなくなりました。もっと前向きに行動さえしていれば、最低限の生活は保障されていたのに、それをすべて捨てて行方不明となった元所有者。
私には理解できませんが、自分自身で選択した人生ですので、私にはどうすることも出来ません。仏壇に飾られていたお母様と思われる写真も埃がかぶり、倒れた状態で放置されていました。
位牌や写真は私がきれいに梱包し、ダンボールに入れましたが、なんだか切ないですね。
お金がなくなれば、また市役所へ行くと思うので、市役所の担当には、位牌だけでも取りに来るように強く伝えましたが、この担当はどうもやる気が感じられず、
親身になって対応する気はなく、役所仕事で手続きしてます。といった感じです。期待は出来ません。
位牌や仏壇は困りました。取りに来るとは思えないので、専門の業者さんやお寺にて供養をお願いすることになると思います。お金は余分にかかりますが、仕方がない出費です。
作業が続く中、今度は近所の人が覗きに来て、執行官に質問を浴びせていました。
近所の人「このことは○○さん、知っているの？ 誰の許可でしているの？」
と元所有者さんを心配しての質問でした。
もちろん執行官は、裁判所の許可を得ていること、元所有者には通知済みであることなどを説明していました。
この近所の人の話によると、２、３日前に元所有者さんは戻ってきていたそうです。
必要なものだけを取りに、寄ったのだと思われます。室内は特に片付けた様子もなく、催告の日そのままの状態でしたから。
作業が進む中、私は玄関の鍵の交換をしました。
古い鍵を取り、事前に購入していた、新しい鍵のシリンダーに取り替えました。
もうこれで、元所有者は部屋の中に入ることが出来なくなります。
強制執行とは、不動産の占有状態を競売の買受人へ移す作業です。
不動産の名義は既に私の名義ですが、物件の占有は元所有者のままでした。
この状態で、私が勝手に部屋の中に入ると、住居不法侵入で私が逮捕されます。
強制執行により、本日付で元所有者の占有が解除され、鍵も交換し、自由に私が出入りできるようになりました。
今回、すべての荷物を物件内部で保管し、その後ゴミとして処分する予定です。ゴミは市役所のゴミ収集に依頼しようと考えおり、その場合、玄関先まで自分で出さなくてはいけません。
そのため、できるだけ荷物を外に運びやすいように、大きな家具や荷物類を１階に集めるようにお願いしました。
１階のゴミ、荷物を段ボールやゴミ袋に入れ終わると１階奥の部屋に順番に荷物をまとめていきます。１階が終わると２階の片付けへと移り、どんどんゴミたちがきれいにまとめられていきます。
２階のゴミ、荷物たちがきれいに段ボールに詰め終わると、１階におろされて行きました。
そして、２階にあった、大きな本棚やテレビなども１階に集められると、１階は荷物でパンパンになりました。奥にはもう入れません。。。
全ての荷物は１階にはおさまらず、少しだけですが、２階にそのまま置くことになりました。
私を含め大人４人がかりで、６時間強。13時に作業を開始、終わったのが19時20分ごろでした。外は真っ暗。
執行官と世間話のときに、こんなに夜遅くなることなんて、ないでしょう。と言ったら、
執行官 「そんなことないですよ。たまにですがありますよ。」
競売の強制執行なので、予期せぬ出来事や予想以上の時間がかかり夜遅くまで作業が続くこともあるようです。
裁判所などの公務員は、５時の定時で帰宅するイメージがありますが、執行官などの現場の人間はそうもいかないみたいですね。
大変な仕事ですね。
大した作業を手伝ったわけではありませんが、とても疲れました。
これから、このゴミたちを処分しなくては、と思うと少し気が滅入ります。。。
なにわともあれ、これにて作業は完了し、執行官は作業完了を見届けると、足早に帰って行きました。
作業をしてくれた人にお礼と作業料金を支払い、お茶代を少し渡し、ブレーカーを落とし、玄関のカギをかけ、強制執行無事終了です。
荷物の保管期間はありますが、これからいつでも私の自由に室内に出入りすることができます。
無事、占有解除です。
あとは、この大量の荷物を約３週間後の、５月１３日木曜日まで保管するだけです。
次の日からは、自由に捨てられます。この大量のゴミの山を搬出するだけでも一苦労です。。。。
★保管荷物の整理 2010 4/26
強制執行のときに、作業を少し手伝ったので、筋肉痛は３日間ほど続きました。。。。日ごろの運動不足がたたります。。。
大量のゴミ、荷物を短時間でダンボールに詰め、ほとんどの荷物を１階に詰め込んだので、きれいに整理はされていません。
ゴミ回収業者に依頼すれば、そのままの状態で捨てることが出来ますが、、、、高いので、どうしたものかを考えています。
市に依頼しても、そこそこのお金は取られます。自分でゴミ処理場に持って行ってもお金はかかります。
一番安いのは、ゴミ処理場まで自分で持っていくことなのですが、私の自家用車では、何十往復もしなければいけません。
ゴミの処理方法や料金を調べたのですが、市によって対応はまちまちで、有料でも大量のゴミは収集しない市もありました。料金も違います
とりあえず、この物件には、大量の雑誌や本が散乱しており、古紙回収を無料で取りに来てくれる会社を見つけましたので、ダンボール30箱分ぐらいの荷物が減ります。
そのためには、古紙だけを分別しなくてはいけませんので、その作業に行ってきました。
ひとりで、こつこつとダンボールを開け、仕分け作業です。4時間ぐらい作業しましたが、終わりませんでした。
次回に持越しです。
荷物保管の期限が5月13日です。まだもう少し時間はあります。
徐々に片付けます。
★保管荷物のお片づけ 2010 4/29
26日からの片付けの続きに行ってきました。。。
強制執行後の室内をみると、すごい荷物とゴミの量で、どのように処理しようか考え込みましたが、この荷物の多くが、紙でした。
古い雑誌などの古紙です。昔、古紙は軽トラックで回収に来てお金をくれた記憶があります。
新聞などは高くで買い取ってもらえ、お小遣いにしていました。
ジャンプなどの雑誌は買い取り値が安く、何十冊売っても10円にしかならず、がっかりした記憶が子供ながらにあります。
今ではあまり見かけなくなりました。粗大ゴミを捨てるのも昔はタダでした。電化製品もただで捨て、粗大ゴミの日には、家具や使えそうな電化製品を持って帰る人も見かけました。
今はお金が必要です。
大量の荷物を整理していると、段ボール50箱分ぐらいの古紙に分別することができました。
１階に隙間なく、溢れかえっていた荷物たちがすっきりし、幾分かの空きスペースができるぐらいになりました。
強制執行当日は、短時間で荷物やゴミを段ボールやゴミ袋にまとめなくてはいけませんので、詰め込むだけ詰め込め！っといったかんじで大量のゴミ、荷物が出ました。
しかし、きちんと整理すれば、意外と全体の量はすっきりとまとまりました。古紙を無料処分できれば、かなりの量が減ります。
２日間に分けた作業の甲斐もあり、あとの処分がだいぶ楽になりました。
★元所有者現れる！？ 2010 5/4
強制執行時 4/22 に、玄関扉に元所有者宛てに、裁判所の執行官が手紙を張りました。
下記写真は、4/26撮影
4/26、4/29 と部屋内部の片付けのために現地に訪問していますが、その時は玄関先に裁判所の手紙は張ったままでした。
5/4夜 撮影
5/4の夕方にもう一度現地に行ったのですが、手紙が剥がされており無くなっていました。
おそらく、元所有者がとっていったと思われます。
先月もちょうど同じ時期に、フラッと現地に現れました。
理由はおそらく、生活保護費が振り込まれていないので、何らかの情報を得ようと家に来たのだと思われます。
先月も同じ時期に家に訪れ、家の中に入り市役所からの手紙を見て、生活保護費を受け取りに市役所に行っています。
その時に、市役所の担当から、住む家がなくなれば住所不定となり生活保護費がもらえなくなることは伝えているはずですので、今更なぜ裁判所の手紙をとっていったのか、、、。
裁判所の手紙には、私の連絡先等も記載されていますので、必要な荷物を取りに来たのであれば、私に電話をしてくるはずです。
このＧＷで、市役所も裁判所の休みですので真意は確かめられませんが、荷物を取りに来たのではないことはわかります。
荷物を取りに来るよな人であれば、そもそも行方不明になんてならないはずです。
荷物保管期限が 5/13 です。翌日からは裁判所のお墨付きでゴミとして、すべての荷物を捨てることができます。
室内には、元所有者が放置した、4トン トラック いっぱいのゴミと荷物。
何年も掃除や片付けをせず、ゴミと荷物を放置し続けた室内はほこりが溜まっていました。
それを片づける、私の身になってほしいものです。。。。
身勝手に行方不明になった元所有者、市役所の生活保護のお金がなくなれば、フラッと家に戻る。。。。
私には理解できない身勝手な行動ですが、今月５月分の生活保護費は支給されませんので、お金がなくなっているはずです。明日あたりに市役所に現れるような気がします。。。
もう、私には関係のないことですが。
ゴミを捨てる準備も着々とできていますので、後は13日以降に大量のゴミを捨てるだけです。
★保管替調書と執行調書（断行） 2010 5/14
4/22 に不動産競売にかかる、引渡命令により不動産内部に放置された動産（荷物やゴミなどの動く資産）の強制執行を断行（実行）しました。
その時に、荷物を物件内部に保管したのですが、その保管日時等を記した書類が裁判所より届きました。
書類の内容は、5/13日 16時まで荷物を保管し、その後処分をしてよい旨の内容が書かれていました。
あと、一週間です。元所有者からは、予想通り連絡はありません。
大量の荷物とゴミを捨て、リフォームをして、人に貸せる状態にできます。
2010年1月26日 に開札がありましたが、すでに100日以上が経過しました。
少し時間がかかっています。
強制執行は時間的ロス、金銭的ロスが大きく、投資したお金が収益を生むことなく止まり続けます。。。。
ゴミを処分し、リフォームが完了するだけでも5カ月間はかかり、時間的ロスが大きく響きます。
ここまでくればあわてることはありませんので、じっくり取り組みます。
★リフォームの手配とゴミ捨て準備 2010 5/10
元所有者からは、予想通り連絡はありません。あと４日後には、ゴミを捨て始め片付けをします。
5/14（金）とりあえず 大量の古紙 たちの回収を古紙業者に依頼しました。
50cm×50cm×100cm のダンボール40箱分ぐらいはある大量の古紙です。
重さもかなりあります。市に頼むと、粗大ゴミ扱いとなりお金を取られます。
昔は古紙は売れました。今では上質な紙以外は売れないみたいです。ネットで近くの古紙回収業者に電話にて問い合わせをしました。
これだけの量があると、無料で回収に来てくれることになりました。
助かります。
勿体ないので、リサイクルできるものはリサイクルして環境維持に少し役立ちました。（汗。。汗）
14日は、一日作業を覚悟し、大量の荷物、ゴミたちを捨てられる状態に仕分け、解体する予定です。
現場に一日いることも少ないので、ついでにリフォームの見積もりも依頼しました。
大量の荷物が残っている状態ですが、リフォームの見積もりには影響がないということだったので、依頼しました。
室内の、あの荒れようですから、全箇所リフォーム、改修が必要です。
素人さんがリフォームをすれば、数百万円は必要な大掛かりな大改修となるでしょう。
私は投資効率を考えてリフォームしますので、そこまで費用をかけるつもりはありません。
プロの大工さんに現場を見てもらい、必要最低限のリフォームをお願いするつもりです。
素人の私では、傷みぐあいの判断は出来ませんので、プロのアドバイスに従います。
見積もり金額……ドキドキします。。。
★処分の開始、まずは大量の古紙から、、、。 2010 5/14
何事もなく、元所有者からの連絡もなく、保管期限が過ぎました。
ですので、この大量のゴミたちの処分を始めたいと思います。
まずは、一番量があり、重たい古紙たちの処分からはじめました。
事前に5/14、14：00に回収業者に取りに来るように手配していました。
今日の予定は忙しく、
１、10時 ガス給湯器の見積もり業者打ち合わせ
２、10時半 ガス開栓の立会い
３、12時 ガス給湯器、合い見積もりのためもう一社
４、14時 古紙の収集
５、16時 知り合いの大工さんとのリフォーム打ち合わせ
強制執行当日は、ある程度しか分別できていませんので、ダンボールをひとつずつあけながら、紙類だけを集める作業を数日にわけ、
こつコツと作業していました。その紙たちを玄関前に集め、すぐに運び出せる状態までばっちり準備万端にしなくてはいけません。
前日までにほとんどの仕分けは終わっていたのですが、まだダンボール20箱分が残っており、朝10時に現地に到着し仕分け作業開始です。
駅につくと、知らない番号から着信があり、でると、依頼していたガス業者さんでした。
すぐに行くので待ってもらい、ガスの配管等を見てもらいました。
この物件、現況はお風呂にしか風呂釜ついていません。キッチンは小型の湯沸かし器がついているだけ。
洗面所は水のみ、お風呂のシャワーもお湯がでない可能性が高いことがわかりました。
風呂がまを新しく交換してもお風呂のシャワーも洗面台のお湯も使えません。。。
交換は必須ですね。お風呂、洗面台、キッチンとひとつのガス給湯器で使えるように配管を設置してもらう見積もりをお願いしました。
ガス給湯器業者さんと打ち合わせをしていると、プロパンガスの開栓の業者さんがきました。早速ガス漏れ等がないか、器具がちゃんと動くかチェックを始めてくれました。
現況の配管等をチャックが終わると、見積もりが出来次第お渡ししますので宜しくお願いしますといい、ガス給湯器の業者さんは帰りました。
私は、作業に戻り、仕分けの続きです。。。
今度は、ガス開栓の人と話していると、入居して住まないのであれ今日は開栓しない方がよい。日割りで料金も発生しますし。
とアドバイスされたので、今日は開栓をしませんでした。
私の目的は、お風呂釜とキッチンの湯沸かし器が使えるかどうかをチェックしたかっただけなので、目的は果たせました。
ガスのおじさんも帰っていきました。
作業を続けていると12時過ぎに大工のおっちゃんから電話がありました。16時に予定していたのですが、早く終わったので昼過ぎに行ってもいいですか？
現地で一日作業を覚悟している私は、いつでもＯＫです。と返事をしました。
少したってから、もう一社のガス給湯器業者さんがきました。
この業者さんは、以前から何度か工事をお願いしたことのある業者さんで、先の業者さんは物件近くに事務所がある業者さんです。
ネットで探していると、安そうなのと地元であることで見積もりを依頼することにしました。
いまさらながらネットは便利ですね。
配管状況などを確認し、３ヶ所給湯（お風呂、洗面台、キッチン）での見積もりを同じく依頼しました。
古紙の仕分け作業が終わりそうな感じの１３時ごろ、古紙回収の業者さんが、少し早いですけど、、、。
と玄関に現れました！！
ちょうど終わりかけだったので、「どうぞ、どうぞ、その玄関に積んであるのが古紙です。」と伝えました。
事前にかなりの量があることを伝えていたので、１トントラックを空にしてきてくれました。
それでも、最初空のトラックを見たとき、全部を積むのはムリちゃうのん？？と思いましたが、そこはプロ！きれいに安定した状態で積み込んでいきます。
作業に来たのは、おじさんひとり。それも結構な年齢。。。50代後半ぽい人でした。
紙のダンボールはかなり重たいものもあり、「うんしょい」 と汗だくになりながらトラックに積んでいました。
この作業の途中の13時半ごろ大工のおっちゃんが到着。
室内を見て、これはムリやわ。見積もりでけん。と言われました。。。
仕方がないので、室内を一通り見て回りながら、世間話をしました。
床がブヨブヨしている箇所が数箇所あり、床下を見ないと判断が出来ないし、寸法もきちんと測らないとあかんから。。。
古紙を捨てて、ゴミを仕分けしたら、一階に隙間なくあった大量のゴミたちが大分すっきりとしたので、見積もりぐらいはいけるやろ。と思っていましたが、無理でした。二度手間をかけることになってしまいました。
すいません。。。
来週 21（金）に残りの大型家具やダンボール、ゴミたちを市役所の臨時ゴミ回収にて持っていってもらう予定です。
この日にすべてのゴミを捨てて、室内がカラになりますので、もう一度夕方にきてもらうことになりました。
古紙をトラックに積んでいたおっちゃんですが、８割ぐらい積み込んだときに、
「ちょっと、休憩します。えらいわぁ～」※えらいとは、しんどいという意味
「まだ、一階でよかったよ。エレベーター無しの４階とかは大変やから。」
玄関前までトラックがベタ付けでき、玄関すぐに古紙を集めていますので、運び出しやすい状況ですが、量が量だけにかなりしんどそうです。
一時間ぐらいですべての古紙を積み込み終わり、お茶代として千円渡しました。
積み込み終わったときに、いらない電化製品とはありますか？と聞いてきたので、室内を見てもらいましたが、めぼしいものはなかったみたいでそのまま古紙だけを積んで帰っていきました。
エアコンなどは故障していても、材料として高くで売れますので、何かあれば持って帰ろうとしたのでしょう。
14時。とりあえずあの大量の古紙たちがいなくなりました。。。
次の作業は、１階奥においてあったダンボールたちを運び出しやすいように、玄関先に移動です。
移動が終わると、荷物でパンパンだった一階奥がガラガラの状態までになりました。
強制執行終了直後は、この大量のゴミたちをどうしようと頭を抱えましたが、お金をかけなくても、少しずつ片付けていけば何とかなるものです。
次にエアコンの撤去。エアコンは高額で売れるので、非鉄回収業者へ持ち込みするために、取り外します。
プロではないので、次も使える状態で取り外すことは出来ませんが、ガスが向けようがどうなろうがとりあえずはずすだけなら素人でもモンキーレンチ一本で可能です。
以前、10年使っていた自宅のエアコンが壊れたとき、自分ではずした経験があります。
強制執行当日は１階がパンパンなため、下ろせなかった２階の荷物、じゅうたんやテレビなど、少しだけ荷物がありましたので、１階に下ろしました。
こんな感じで作業をしていると時間はアッという間に経ってしまい、時計を見ると17時を回っていました。
今日はお昼も食べていません。というより、重作業とほこりまみれの状態では食欲はわきません。。。
家に帰り、お風呂に入ってきれいになってからでないとご飯を食べようとは思いません。
それぐらい、この家は、ゴミとほこりで汚れています。
荷物の移動などで、室内を片付け18時過ぎまで作業をしました。。。。
疲れました。。。
私は、サラリーマンを卒業しヒマ人ですので、よいですが、サラリーマン大家さんがこの作業をしようと思うと休みの土曜、日曜にしなくてはいけませんね。。。
フラフラになって翌日の仕事に響きそう。。。
これで、ゴミ屋敷の片付けの目処はついたので、よかったです。
★ガス給湯器の見積もり結果 2010 5/16
今回は、２社に見積もりを依頼しました。
同じ内容の工事で依頼しましたが、５万円の金額差が出来ました。安い見積もりを出してきたのは、以前何度か使ったことのある業者さんで、やはりこの業者さんは安いですね。
もう１社は物件近くの地元の業者さんだったのですが、少し高かったですね。
安かろう、悪かろう、では結局入居者さんに迷惑がかかし、アフターフォローを考え、ただ安いだけの業者は私は使わないことにしています。
しかし、この業者さん以前に何度か使っていますが、対応も良いので、今回も同じ業者さんに依頼をしようと思います。
この物件、古い木造ということもあり、設備面が弱いです。
お風呂には、風呂釜のみで追い炊き等はできるのですが、お風呂を沸かす機能しか付いていないため、シャワーが使えません。
キッチンも小型湯沸かし器ですし、洗面所はお湯が出ません。
これをひとつのガス給湯器でお湯が出るようにします。配管も途中までしかないので、配管から作ってもらうことになります。
金額は意外と安かったので助かりました。
★市のクリーンセンターへゴミの持ち込み 2010 5/20
本日のスケジュール
・ひたすらクリーンセンターへゴミの持ち込み
本格的なゴミの破棄に向け２日間で全てを捨てます。その一日目です。
タンスや食器棚などの大きな家具類は自分で運べないので、市の粗大ゴミ回収車に家の前まで来てもらい捨てますが、その他の段ボールやゴミ、小さな家具類は
自分の車でグリーンセンターへ持ち込めば、料金は半額ですみます。
前日までに、荷物を仕分けし、玄関前に運ぶ段ボールを移動していましたので、朝の８時に現地に付き、すぐに搬出の準備です。
助手席を含め、めいっぱいに積み込みます。
ゴミ回収場所であるクリーンセンターは車で10分ぐらいのところにあり、近いので昼過ぎぐらいには終わると思っていました。。。
一回目、二回目、三回目、、、と順調にゴミを捨てていきますが、、、。終わる気配がしません。
ゴミを捨てに行った先の職員さんにも、３回目ぐらいで、「えらい早いねぇ」といわれるぐらい、積んでは運び、積んでは運びを効率よく続けました。
４回目ぐらいで、段ボールなどの小物ゴミがなくなりました。残りは小さな家具類やソファーなどです。
この時点でお昼を回っていました。今日はお昼抜きですとなりそうです。
このゴミ持ち込みは 9：00～16：00 までと時間が決まっているので、本日中に終わらせるためには、結構ぎりぎりだと判断しました。
段ボールは結構な重さがありますので、汗だくの作業となりました。
合計８往復、時間もぎりぎりの１６時前にやっと終わりました。
これは疲れました。もう少し早く終わると思っていたのですが、、、あのゴミの量をなめてはいけませんでした。。。
★市役所の粗大ゴミ回収 2010 5/21
本日のスケジュール
・玄関先に捨てる大型家具類の搬出
・リサイクル品の冷蔵庫、テレビの回収
・大工さんと打ち合わせ
・リフォーム屋さんと打ち合わせ
・電化製品類の鉄くずの売却
今日は、最後のゴミ片付けです。今日ですべてのゴミ捨てが終わります。。。
ここまで長かったです。市の粗大ごみ回収は13時～15時の間にくるので、13時までに玄関先に回収するゴミを出さなくてはいけません。
一人では運べない大きな家具類が中心ですので、友達に手伝ってもらうことにしました。
朝にその友人宅まで車で迎えに行き、現地に着くころにはお昼前になっていたので、早めのランチをすることにし、現地に着いたのが12時前。
時間も余りなく、早速家具類を玄関先に搬出していきます。
リサイクル品の回収も13時にお願いしていたのですが、携帯に電話があり、道がすいていて予定より早く付きそうなのですが、大丈夫ですか？
と連絡がありました。もちろん現地にいますので、お願いすると、12時過ぎに到着し、家の中にある冷蔵庫と32型のブラウン管テレビを運んでくれました。
リサイクル品は市に頼むより、民間の方が安かったので回収処分を依頼しました。民間は玄関前に出さなくても、家の中から搬出してくれるので楽です。
リサイクル品の回収が終わると、家具類の搬出を始めましたが、この数の大型家具類ですので、玄関前の道路は家具でいっぱいになりました。
何とか13時過ぎには全ての家具を運びだせました。
ちょうどそのころ、リフォーム屋さんが到着し、簡単なリフォームの打ち合わせをして帰りました。
13：40頃に市の回収車が到着です、トラックに積んで回収するのではなく、生ゴミなどの回収と同じようなパッカー車で、家具を破壊しながらの回収でした。
市の職員さん３人がかりでパッカー車に家具をほり込んでいきます。
慣れたもので手際よく、大きな家具は道路のアスファルトにたたきつけながら解体し、パッカー車へ、、、すごい迫力で怖かったので少し離れて作業を見ました。
30分ぐらいで、すべてのゴミの回収が終わり、料金をその場で現金で支払い、ゴミ捨ては完了です。
長かったです。。。。
天井高く積まれていた、あのゴミの山が今はほぼ空っぽです。
室内は、鉄くずとして売却できる家電製品のみが残されているだけです。
少し休憩をとり、電化製品を車に運んでいきます。
そこの回収業者さんは、冷蔵庫とテレビ以外のほとんどの電化製品が買い取りの対象になると言っていました。
修理をして再販売するのではないので、古くても、汚れていても、壊れていても関係がありません。
普通ならば、お金を支払ってゴミとして捨てなければいけないのに、逆にお金がもらえるなんて、なんだか得した気分です。
リサイクル品の処分を安くできないかとインターネットで検索し、問い合わせを何件かするうちに、電化製品に含まれる、非鉄金属が売れることを知りました。
何件かの業者さんが見つかったので、現地から一番近い業者さんへ持ち込むことにしました。
一番高く売れたのが、エアコン でした。
リサイクル料がかかるエアコンが２台で6千円で売れました。びっくりです。エアコンに使われている金属類が高値で売れるのでしょうね。。。
リサイクル業は、ただ捨てるより、次の新しい製品に生まれ変わるのであれば、誰も損をしない素晴らし仕事だと思いました。
エアコン２台、洗濯機１台、小型ガス湯沸器、ビデオデッキ類20台ぐらい、
電化製品だけでも結構な量があり、一回で運べると思っていたのですが、荷崩れの危険もあり、二回分けて持ち込むことにしました。
２回目が終わることろには、辺りは薄暗くなり始め、18時を過ぎていました。。。。
今日も一日作業です。手伝ってくれた友達にも感謝です。
これで、室内は、空っぽになりました。。。
後は、リフォームをして入居者を募集し、完了です。
半年近くかかってしまいましたね。
★リフォームの打ち合わせ 2010 5/21
やっとゴミも片付き、リフォームの見積もりが出来る状態になりました。
今回のリフォーム箇所は、
１、ガス給湯器設置の新設、お風呂、キッチン、洗面台への給湯配管の新設
２、お風呂以外の水周り全改装、すべて新品へ交換
３、ＴＶジャック、コンセントの新設
４、電気容量ＵＰ
５、２階和室 ⇒ 洋室へ変更
６、クロス、床、全張替え
要するに、お風呂以外は細かい点も含め、すべてリフォームします。
見積もりを依頼したら、恐ろしい金額が来ました。。。。
一般の人が同じ工事を見積もりしたらもっと高い金額になるのでしょうけど、私にしたら、もう一件物件が買えるぐらいの見積もりだったので、びっくりです。
と言っても、これだけ大掛かりに工事をすれば、当然必要な金額ですので、仕方ありませんね。
出来るだけ節約して、リフォームを開始することにしました。
出来上がりが楽しみです。
★予納金の返還 2010 5/26
保管期限が5/13 予納金の返還はまだかな？と思い、問い合わせをしようとしていたところ、裁判所より返還の通知が来ました。
土地、建物で２件の強制執行申請をしていたので、6万＋2.5万の8.5万円の予納金を納付していました。
この予納金は、強制執行にかかる作業料や鍵開けや交換などは含まれておらず、立会いをする執行官の人件費が主です。
人件費と言っても、催告のときに２人で10分ほどの手続き、強制執行断行のときに１人で６時間、と合計３人しか現場に来ていませんので、半分以上は返ってくるのかなぁ～と考えていました。。。
返却される金額を見てびっくりしました。8,000円ほどしか返却されません。。。。
この手続きで8万円もかかるの？と少し首を傾げました。。。。
ほとんどの作業は私が手配した作業員がしますし鍵の交換等も自分でしました。断行日も執行官はただ見て立ち会ってだけです。
たったこれだけで8万も取るんですね。。。やはり、強制執行はお金がかかります。誰もやりたくないですね。
この返還の通知を受けた10日後に裁判所の執行官室で手続きをその場で現金で返還してくれるのでしょう。
★セルフリフォーム 2010 5/31
セルフリフォーム箇所
１、コンセント、スイッチ類の交換
２、シャワーの交換
３、カラーＴＶドアホンの設置
４、蛇口の交換
ホームセンターで買い物を、ほとんどのセルフリフォームはドライバー一本あれば、不器用な私でも簡単にできるものばかりです。
私が購入する物件は築年数が古く、設備や小物関係もかなり年季が入ったものが使われています。
せっかくきれいにクロスや床を張り替えても、きいばんだスイッチや汚れた蛇口では、リフォームの効果が半減します。
大家さんの中には、クロスの張替え程度であれば、自分でリフォームしたり、ハウスクリーニングなども自分でする人がいます。リフォームをすべて自分で出来ると大幅なリフォーム代節約をすることが出来ます。
しかし、休みや時間の制限があるサラリーマン大家さんには難しいでしょう。
実際私も、時間はあるのですが、不器用でこの手の作業が苦手なので、リフォームは基本プロにお任せです。
ただ、コンセントやシャワーの交換、蛇口、カラーＴＶドアホンの設置など簡単に出来ることは、自分でしています。
この小物類を交換するだけで、部屋全体の清潔感がＵＰしますし、材料費も安いのでおすすめのセルフリフォームです。
今回も、コンセントやスイッチ、シャワーなどを購入し、今度交換に行こうと思っています。
全部で、5,000円ぐらいでした。
★大工工事スタート 2010 6/5
リフォームの打ち合わせも終わり、いよいよ大工工事が始まりました。
今回、大工工事が多く、既存のキッチンなどの設備類の撤去から、給排水管の設置、間取り変更、壁がすべて塗り壁だったため、そのままではクロスは張れませんので、ベニヤ板を貼り付ける。
などなど、大工工事ばかりでずが、仕上がりが楽しみでもあります。
あのゴミ屋敷だどのように、再生、生まれ変わるのか。
★リフォームの途中経過 2010 6/11
リフォームの進行具合を見るために、現地をたずねました。
大工さんからも、細かい点を打ち合わせしたいので現地に来てほしいと言われていたので、ちょうどどんな状態なのかも見ておきたかったので行くとにしました。
キッチンや洗面台などは撤去され、壁にはベニヤ板が張られ、既にあのゴミ屋敷の面影はありません。
古い不動産ほどリフォームの楽しみが増します。
★リフォーム完了 2010 7/7
やっと、やっとリフォームが完了しました。当初の予定では６月の中旬には大工工事が終わる予定でしたが、工事が延びにのび、７月に突入しちゃいました。
工事が延びた理由は、追加工事の発生です。
古い物件ですので、工事をしていると、不具合や設備の追加が発生し、その分少しずつ少しずつ工事が長引きました。
例えば、ブレーカーの容量不足がわかり、電気容量を増やしブレーカーを交換したり、２ＦにＴＶアンテナがなかったり、電気コンセントを追加したり、
カラーＴＶドアホン設置のための配線を追加したり、などなどいろいろと追加工事が発生しました。
そのリフォームや完成し、現地確認に行ってきました。
もう、ゴミ屋敷の面影はありません。すばらしい部屋へと生まれ変わりました。
不動産が古ければ古いほど、生まれ変わり後に感動します。その分お金はかかるのですが、、、、。
必要最低限のリフォームをしたつもりですが、もう一件家が買えるほどのお金がかかりました。
ただ、私の家が一件買える という値段は安いですが、、、なんせ126万円で家を買いましたもので（笑）
これで、半年にわたる戦いが終わり入居者募集に向けて大家さんのスタートラインにたてました。
大家さんとしの本当の戦いはこれからですが、このリフォームの仕上がりを見る限り安心でしょう。
★エピローグ 2010 7月吉日
競売物件を何度か落札し手に入れていますが、今回のように半年もの時間がかかったのは初めてです。
元所有者さんたちは、不動産を売りたくて手放しているわけではありませんので手続きがスムーズに進まないケースがあるのは覚悟していましたので、仕方がありませんね。
この半年間、私のお金は働かずに止まったままです。お金を生むこともなく静かに休んでいましたが、ここからは頑張って働いてくれるでしょう。（笑）
初めての強制執行の断行と、今回いろいろな経験が出来ましたので、知識と経験を得ることが出来ました。
行動を起こして初めて得ることができる貴重な体験です。この積み重ねが私をレベルＵＰさせてくれます。
これからも、もっと、もっと不動産を手に入れ、大家さんのエキスパートを目指します。
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