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―旧タイプのワンルームマンションのリフォーム術―

購入価格を安くし、高利回りを確保しようとするとどうしても築年数の古い不動産に狙いが定まってきます。

築年数が古くなればなるほど、今のニーズとは離れてしまいます。


3点式ユニットバスは当り前で、13〜18uと狭いタイプの間取りも多く存在します。しかもベランダすらなかったり、ベランダはあるものの給水の設備がなく洗濯機が設置できず、コインランドリーを使わないといけないワンルームマンションも多数あります。

多くの不動産投資本ではこれらのマンションには「手を出してはいけない」と書かれていると思いますが、高利回りを確保するためには、あえて挑戦する価値はあると考えます。


―ワンルームマンションのリフォームのこつ―

私が所有する、2件目の不動産ですが、まさに旧式ワンルームです。三点ユニットだけでなく、ベランダに給水がなく、洗濯機が設置できないマンションです。

ただ立地条件が良いことと、安く購入できたため家賃設定も低く抑えることもできますので、空室の心配はしていませんが、やはりいまどき洗濯機がおけないワンルームはないだろうと思い、大規模なリフォームをすることにしました。
購入前 リフォーム後
ベランダに給水管を室内から延長し、設置するリフォームも検討しましたが、室内の広さが6.8帖ありましたので、ユニットバス横の室内に選択パンとクローゼットを新設することにしました。

リフォーム費用は大工工事とクロス、クッションフロアー(CF)の全面張替えで約20万かかりました。最近の募集条件では、旧式ワンルームマンションでは敷金・礼金を多く取れませんので、大きな出費にはなりますが、入居者さんが早く見つかればすぐに回収できる金額ですので、必要経費と考えています。

少しの工夫とリフォーム費用を使うだけで、空室の問題が簡単に解決します。古いワンルームでも創意と工夫で立派な満室経営です。

それと、防犯面を考えて、カラーテレビドアホンとピッキングに強いと言われるディンプルキー、新設した室内洗濯パン前にロールカーテンを設置しました。
今回、募集するために、私が作成した賃貸募集用の資料です。パソコンにて作成しました。賃貸の部屋付けの営業マンにこちらから営業をするための大切な資料です。
大家さんの努力なしには、満室経営は難しいと思いますので、購入する時も注意が必要ですが、購入後の募集やリフォームなども大切です。
 

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