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サイト管理人のブログ、新米★サラリーマン大家さん日記

９件目、物件詳細

2010年２件目の競売物件です。

１月に１件、２月に２件目と順調に落札でき、喜んでいました。落札したときは、、、、

まさか、こんなに苦労することになるとは思ってもいませんでした。

外観と屋根は手直ししたのかとてもきれいでした。最寄駅も徒歩８分ぐらいと近く、一階、二階と合わせて７５㎡の４ＬＤＫという条件が気に入り、入札しました。

ただ気になったのは裁判所の資料を見る限り、室内はかなりの荒れようで、相当のリフォームを覚悟していました。

リフォーム費用ぐらいであればある程度予測できるのですが、物件を占有していた元所有者との引渡交渉に手間取り、初めての強制執行を断行することになりました。


途中で元所有者さんが行方不明になり、仕方なく強制執行をし手続き完了後、残された４トントラックいっぱいはあろう大量のゴミを処分し、やっとリフォームができました。

不動産は不思議なもので、あれだけ荒れ果てていた物件も、きれいにリフォームすればその痕跡すらなくなります。


競売手続き　スケジュール

【2010　01/20】　入札期日
【2010　01/26】　開札日
【2010　02/01】　売却決定日
【2010　02/13】　代金納付通知書到着
【2010　02/17】　代金納付手続き完了　※この日から所有権は私に移りました。
【2010　02/18】　引渡命令申請
【2010　03/09】　引渡命令決定
【2010　03/18】　強制執行申立
【2010　03/25】　強制執行催告日
【2010　04/22】　強制執行断行日
【2010　05/13】　荷物保管期日
【2010　05/14】　古紙処分、ゴミ仕分け
【2010　05/20】　ゴミ持ち込み処分
【2010　05/21】　大型家具類、処分
【2010　05/21】　リフォーム見積り
【2010　06/05】　リフォーム開始
【2010　07/07】　リフォーム完了
【2010　07/07】　入居募集開始
【2011　05/01】　入居者さんが入居開始
【2010年　2月】購入
競売不動産　/　一戸建て
物件価格 318万円
所在地 大阪府寝屋川市
交通 ＪＲ学研都市線　忍ヶ丘駅
間取り ４ＬＤＫ 専有面積 75.00㎡
構造 木造瓦葺地上2階建て
築年月日 昭和47年2月
購入総額
物件価格 \3,180,000
リフォーム費用 \1,465,735
ローン諸経費 \0
税金（登録免許税・取得税） \129,800
火災保険 \800
競売手続き手数料 \129,800
ゴミ撤去費用 \23,710
年間収入
家賃 \816,000
共益費 込み
水道代 実費
駐車場代 \0
年間支出
管理費・修繕積立金 \0
水道代 \0
公租租税
　　（固定資産税）
　　（都市計画税）		 \22,200
購入総額 年間収入 年間支出 差額利益 純利回り
￥４，９４９，４８５ ￥８１６，０００ ￥２２，２００ ￥７９３，８００ １６．０３％

外観・間取り
 

落札直後、強制執行前
強制執行前の室内の状態です。荷物も片づけておらずゴミも散乱しかなり荒れていました。
元所有者さんと物件引渡に向けて話し合いをしたかったのですが、行方不明になり交渉することもできずに、今回初の強制執行となりました。


2010年2月17日、代金納付手続き完了し、この日に所有権が私になりました。
2010年3月18日、強制執行申し立て、落札直後から現地訪問したり、手紙を送ったりと元所有者と話し合いを試みましたが、一度も連絡はとれませんでした。
2010年3月25日、強制執行催告日、物件内に強制執行断行日の通知書を貼り付け日時を伝える手続きが完了です。
2010年4月22日、元所有者から連絡はなく強制執行の断行となりました。

強制執行を断行するためには、事前に催告が必要なのですが、裁判所の執行官と一度室内をひと通り見ていましたので、
状況のひどさと荷物の多さはわかっていましたが、実際強制執行をすると、荷物の量とほこりや汚れが酷かったです。

強制執行断行日、作業の様子

散乱していたゴミや荷物を段ボールやゴミ袋にまとめ、一階の奥のリビングから荷物をまとめていきました。
のちに処分する際に一階に集めておいた方が捨てやすいと思ったので、作業員にお願いして全ての家具等も含め一階に下してもらいました。

玄関先まで家具、荷物、ゴミでいっぱいになり、４トントラックでは収まらないぐらいの荷物となりました

掃除の形跡もなく、放置された本の山にほこりがたまっている状態で、
ゴミも捨てていないのか、飲み物のペットボトルやカップラーメンの空き箱なども散乱しており、ビデオテープやＣＤ、ＤＶＤなども大量にありました。

この大量のゴミの山と荷物を３人の作業員で６時間でまとめ、一階に下す完璧な仕事をしていただきました。
今回作業を頼んだのは、普通の引っ越し屋さんではなく、競売事件を専門に扱っている業者さんに依頼をしましたので、
慣れたもので手際よく作業を進めた結果だと思います。

さすが、プロの仕事です。

約３週間ほど物件内部で保管したあとに処分することができます。

ゴミ屋敷状態から、強制執行をかけ、ゴミ・荷物・家具類をひとまとめにしたものの、この大量のゴミの山を処分しなくてはいけません。

私にとってはすべてが必要のないゴミでした。

プロの業者に頼むと20万では足りない金額になるでしょう。今ゴミを捨てるのはただではなく、結構な金額を請求されます。

転売目的であれば、処分費用ぐらい利益が確保できるかも知れませんが、
大家さんの私は、費用をできるだけ抑え、高利回りを目指さなくてはいけませんし、
私は基本的に時間のゆとりがありますので、自分で処分、片付けをすることにしました。

何度か競売物件の不用品の処分、片付けを経験していますので、なんとかなるような気がしていました。
強制執行後のゴミの片付け
片付け その１　再仕分け作業
★片付けその１　仕分け作業
強制執行直後は、すべての荷物を１階に集めたため、玄関まで物があふれ奥に進むこともできませんし、
２階にも上がれませんし、奥が見えない状態でした。これでは、処分のための分別作業ができません。

まずは、玄関にある段ボールたちを一度外にだし、奥の荷物も再仕分けしました。
強制執行時は、時間的制限もあり、ある程度の分別はお願いしましたが、完璧に分別されているわけではなく、
全部で100箱近くはあろう段ボールを開封し、燃えるゴミと再利用できる古紙へと分別するところから始めました。

玄関付近に古紙だけを集めましたが結構な量でしたね。
片付け その２　古紙の処分
 ★片付けその２　古紙の処分
トントラックいっぱいに積まれた古紙たちです。事前に回収業者さんには段ボール50箱はあることを伝えていましたので、
空のトラックで来てくれましたが、みるみるいっぱいになって行きました。
古紙が運び出されて玄関には、スペースができましたが、１階奥にあった段ボールを手前に運ぶとすぐに元通りのいっぱいに。

１階奥の洋室に入ることすらできなかったのに、仕分け、古紙処分をすると、奥にもスペースができるまでに片付けることができました。
 片付けその３　市のクリーンセンターへゴミの持ち込み処分
★片付けその３　市のクリーンセンターへゴミの持ち込み処分
自分の車で運べる燃えるゴミは、すべて持ち込みゴミとして処分しました。分費用として　23,710円かかりましたが、
業者に依頼すると20万では足りないぐらいのゴミの量だったのでがんばりました。

物件からクリーンセンターは車で10分ぐらいのところにあり、近くて助かりましたが、
それでも８往復、朝８時から作業を開始、終わったのが１６時ですので、丸１日の作業となりました。 

大量の古紙と燃えるごみを処分できると、部屋の中がだいぶとすっきりしてきました。

あとは運び出せない大型家具と燃えない電化製品関係だけとなりました。
片付けその４　市の粗大ゴミ収集にて処分
 ★片付けその４　市の粗大ゴミ収集にて処分
車では運べない大型家具類は、市の収集へ頼みました。市の回収の場合、玄関先まですべての家具を出さないといけません。
さすがに一人では無理なので友人に頼み、二人で玄関前の道路まで出すと、道路は家具でいっぱいになりました。

市の収集車が到着すると、すぐに作業が開始され、手際良くゴミを破壊しながらパッカー車へ放り込んでいくと、
粉々に粉砕されながらみるみる家具たちがなくなっていきます20分ぐらいの作業でした。

収集の跡は、ガラスの破片やら木くずやらが散乱しており、簡単な掃除をして帰って行きました。
このまま放置すると近所からクレームがくるので、もう一度きれいにガラス破片などを掃除し、完了です。

これで、ほとんどのゴミを処分することができました。
片付けその５　リサイクル家電と電化製品の処分
★片付けその５　リサイクル家電と電化製品の処分
最後のゴミ処分となります。
この不動産、電化製品も大量にありました。冷蔵庫、テレビなどの生活必需品はわかるのですが、20台ぐらいのビデオデッキやステレオなど大量にありました。

リサイクル業者へ有料の引き取りをしてもらったものは、冷蔵庫と32型ブラウン管テレビ。この２つだけでした。
エアコン２台、洗濯機１台　この２つもリサイクル料金が必要な家電ですが、この２つは鉄くずとして、業者が買い取ってくれるとのことで
その他の電化製品と一緒に売却できます。ゴミとして捨てればお金がかかりますが、鉄くずとして再利用すれば、エコにもなりお金がもらえました。


2010年5月13日が強制執行による荷物の保管期間で元所有者は権利を放棄したものとみなされ、これ以降は自由に処分できます。
【2010　05/14】　古紙処分、ゴミ仕分け
【2010　05/20】　ゴミ持ち込み処分
【2010　05/21】　大型家具類、処分

すぐに処分を開始８日後にはすべてゴミを処分でき、物件内を空にできました。

 リフォーム工事の過程
リフォーム前 造作工事   リフォーム後
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代金納付してから、リフォーム完成まで約５ヶ月かかりました。
【2010　02/17】　代金納付手続き完了
【2010　06/05】　リフォーム開始
【2010　07/07】　リフォーム完了

これだけ、大掛かりのリフォームとなると工事期間の１ヶ月かかりましたね。
ただ、時間はかかりましたが、あれだけひどい状態のゴミ屋敷がここまで綺麗に仕上げることができました。


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